El-avvik og feil i tilbygg: prisavslag på 200 000 kroner (FinKN 2025-645)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig fra 1971, med et omfattende påbygg fra 1987. Den ble solgt for 7,5 millioner kroner og overtatt 2. april 2024. Salgsoppgaven beskrev boligen som løpende oppgradert både utvendig og innvendig. Tilstandsrapporten ga el-anlegget TG IU (ikke undersøkt), men opplyste at elektrisk arbeid var gjort av registrert virksomhet, med samsvarserklæringer fra 2016. Taktekking og takkonstruksjon fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), mens ytterveggene fikk TG 1.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) oppga selgeren at det var gjort arbeid på el-anlegget av faglært, og at brannvesenet hadde ført tilsyn uten avvik. Etter overtakelsen fant kjøperen at påbygget manglet tilstrekkelig damp- og vindsperre, med en glippe mellom påbygget og hovedhuset. Kjøperens elektriker fant ufagmessig arbeid, blant annet på skjult gulvvarme.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 549 438 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med renter fra 3. juli 2024. Beløpet gjaldt tilbygget og el-arbeidene. Kjøperen mente forholdene var uventet ut fra det som ble sagt ved salget.

Selgerens forsikringsselskap mente at anlegget i hovedsak var eldre, at det ikke var gjort kontroll de siste fem årene, og at kjøperen ikke kunne ha store forventninger når taket var gitt TG 2. Selskapet mente også at huset ikke hadde tatt skade av konstruksjonen siden 1987. Selskapet ville ikke ha saken behandlet i nemnda. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold og satt prisavslaget til 140 000 kroner. Kjøperen klaget fordi beløpet var for lavt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda la til grunn at det var mangler både på el-anlegget og ved tilbygget (§ 3-2). Striden gjaldt derfor beløpet.

For det første er utgangspunktet at prisavslaget skal tilsvare kostnaden ved å rette feilen, og at den rimeligste forsvarlige metoden skal legges til grunn. Kjøperen må bevise hvor stor kostnaden er.

For det andre hadde sekretariatet lagt et kostnadsestimat på 93 000 kroner for el-arbeidet til grunn. Nemnda mente dette var uten merverdiavgift, slik at beløpet i utgangspunktet var 116 250 kroner. Nemnda mente også at det ville påløpe byggearbeider, som gjenoppretting av overflater og lister, anslått til 168 125 kroner.

For det tredje må kjøperen tåle fradrag når utbedring gir en bedre standard enn avtalt. Nemnda gjorde derfor et fradrag for standardheving på byggearbeidene, med tanke på det som var opplyst om bygningsdelene. Kjøperen bærer også en lovbestemt egenandel (§ 3-1 fjerde ledd).

Etter en samlet vurdering satte nemnda prisavslaget til 200 000 kroner etter fradrag, med renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vinne på at det finnes en mangel. Beløpet avhenger av hva som er nødvendig og rimelig utbedring, og av hvilke kostnader du kan dokumentere. Uenige kostnadsanslag fra fagfolk på hver side gjør det vanskelig å få hele kravet.

Den viser også at du kan få fradrag når utbedringen gir deg noe bedre enn det du kjøpte, og at en lovbestemt egenandel trekkes fra. Kravet på 549 438 kroner ble derfor til 200 000 kroner, selv om nemnda mente det var mangler.

Kort oppsummert

• El-avvik og manglende tetting i tilbygget fra 1987 i en tomannsbolig fra 1971.
• Nemnda mente det var mangler, men gjorde fradrag for standardheving og egenandel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 200 000 kroner i prisavslag, mot et krav på 549 438 kroner.