Fukt og råte i anneks på hytte fra 1968: ikke medhold (FinKN 2025-316)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1968 med anneks, solgt for 900 000 kroner. Salgsprospektet omtalte hytta med to stuer og et anneks med vedskjul, badstue og to soverom, og listet flere moderniseringer. Annekset hadde fått nytt tak i 2008 og strøm i 2018.

I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) skrev selger at hytta ble bygget av foreldrene hans, og av tante og onkel. Tilstandsrapporten beskrev normal standard ut fra alder og konstruksjon. Hovedhytta fikk flere ganger mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på tak og pipe. Annekset ble ikke tilstandsvurdert, men var beskrevet: krypkjeller under soveromsdelen, som regnes som en risikokonstruksjon for fukt, svært liten lufting av taket og gulv med skjevheter.

Etter overtakelsen fant kjøperen fuktskader rundt pipen i annekset. En rapport fra en byggentreprenør mente at pipen hadde sunket på grunn av svikt i fundamenteringen, og at gulvet var fuktskadet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde utbedringskostnadene, 117 395 kroner. Kjøperen mente at annekset ikke var i forventet stand, at ingen hadde nevnt tegn til vanninntrengning, og at selger måtte ha visst om skaden. Som bevis viste kjøperen til at det var brukt gaffateip på taket.

HDI Global Specialty, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selskapet mente selger ikke kjente til fuktskaden, at flere hadde hatt befatning med hytta gjennom mange år, og at en eldre fritidsbolig var i samsvar med det kjøperen kunne vente. Selger forklarte at han knapt hadde vært der de siste 25 årene, og at skaden var ukjent for ham.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til at det ikke var en mangel etter reglene om hva kjøper kan forvente (§ 3-2) eller om selgers opplysninger (§ 3-7). Tre forhold var viktige.

Alder og egeninnsats: Hytta var fra 1968 og opplyst bygget av selgers familie. Da må kjøperen vente eldre bygningsdeler.

Annekset: Selv om salgsdokumentene sa lite om annekset, kunne kjøperen ikke ha en berettiget forventning om at det var bedre enn selve hytta.

Risikoopplysningene og taket: Det var gitt flere opplysninger om både tak og gulv. At taket på annekset var opplyst modernisert i 2008, hadde etter nemndas syn liten betydning for fukt- og råteskadene ved pipen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøper av en gammel hytte bygget i egeninnsats har lite å stå på ved skader i bygningsdeler som salgsdokumentene beskriver knapt. Det som står om hovedbygningen, kan bli lagt til grunn også for et anneks.

At et tak er nytt, sier heller ikke noe om tilstanden på gulv og fundament. Kjøper må derfor se på hele bildet, ikke bare på det som er oppgradert.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 117 395 kroner etter fukt- og råteskader rundt pipen i annekset.
• Nemnda mente at en eldre hytte bygget i egeninnsats ikke gav grunn til å vente en bedre stand, og fant ikke at selger visste om skaden.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.