El-feil og dårlig kledning i rekkehus fra 1958: delvis medhold (FinKN 2024-658)

Hva saken gjaldt

Boligen var et enderekkehus fra 1958, med tilbygg fra 1991, solgt for 9 900 000 kroner. Salgsoppgaven opplyste om ny fasade og etterisolering i 2015 og 2016. Tilstandsrapporten ga ytterveggene TG 1 (ingen eller bare mindre avvik) og svarte ja på at kledningen var luftet og sikret mot mus. El-anlegget fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) fordi det manglet samsvarserklæring (dokumentasjon fra en godkjent elektriker på at arbeidet er riktig utført). I egenerklæringen skrev selger at arbeid på el-anlegget kun var gjort av faglærte, at det fantes samsvarserklæring for det, og at anlegget var kontrollert i 2013.

Kjøperen overtok 3. januar 2023. Dagen etter oppdaget en elektriker en rekke feil. Han mente store deler av anlegget var nyere og utført av ufaglærte, blant annet med jordet og ujordet utstyr blandet sammen. Senere fant en håndverker at kledningen på tilbygget manglet lufting og musesikring.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 556 425 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss renter. Han mente at selgeren hadde gitt uriktige opplysninger, og at feilene på el-anlegget var farlige og i strid med offentlige krav.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente kjøperen måtte regne med et eldre el-anlegg uten samsvarserklæring. Det viste også til at boligen var solgt med moderniseringsbehov. Selskapets egen elektriker anslo at feilene kunne rettes for 62 000 kroner uten mva. Selskapet mente at kravet om kledningen ikke var godt nok dokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold, og nemnda var enig i resultatet. Tre forhold veide tyngst.

For det første var kledningen på tilbygget en mangel (§ 3-2). Rapporten ga veggene TG 1 og sa at det var luftet og sikret mot mus, og fasaden var opplyst som ny. Mangelfull lufting var da ikke noe kjøperen måtte regne med.

For det andre var også el-anlegget en mangel. Rapporten opplyste om manglende samsvarserklæring, og kjøperen måtte regne med en del utbedring. Men selger hadde skrevet at alt arbeid var gjort av faglærte og kontrollert, og det viste seg at det var gjort mye arbeid uten dokumentasjon. Nemnda mente ufagmessig arbeid er en større risiko enn et eldre, men faglært anlegg. Det spilte ikke noen rolle at noe kunne vært synlig, for en kjøper uten fagkunnskap måtte ikke ha oppdaget dette ved en vanlig visning (§ 3-10).

For det tredje ble prisavslaget bare fastsatt for kledningen. Nemnda satte det til 47 500 kroner, minus kjøperens egenandel. For el-anlegget mente nemnda at den ikke hadde grunnlag for å fastsette et beløp, fordi de fagkyndige var uenige om både omfang og kostnad.

Kjøperen fikk delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig. Nemnda kalte el-saken bevismessig krevende.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som står i egenerklæringen, kan bety mye. Når selger opplyser om faglært arbeid og kontroll, kan kjøperen legge det til grunn, selv om rapporten sier at det mangler samsvarserklæring.

Saken viser også at det å få en mangel fastslått ikke er det samme som å få et beløp. Når fagfolk er uenige om kostnaden, kan nemnda la være å fastsette den. Det hjelper å ha spesifiserte tilbud og gode beskrivelser av hvert avvik.

Kort oppsummert

• Et rekkehus fra 1958 hadde feil på el-anlegget og på kledningen til tilbygget, selv om veggene hadde TG 1.
• Nemnda mente begge deler var mangler, men fastsatte bare prisavslag for kledningen fordi de fagkyndige var uenige om el-anlegget.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 47 500 kroner minus egenandel, mot et krav på 556 425 kroner.