Hytte uten utslippstillatelse for vann og avløp: ikke medhold (FinKN 2024-992)

Hva saken gjaldt

Hytta i Innlandet var oppført i 1993 og ble solgt for 1,4 millioner kroner i april 2022. Selgerne var et dødsbo, og egenerklæringen var ikke utfylt. Dødsboet skrev at arvingene hadde begrenset kjennskap til eiendommen.

Salgsprospektet og den første Finn-annonsen viste hytta med innlagt vann og avløp, med kjøkken og bad. Tilstandsrapporten vurderte kjøkken og bad på vanlig måte og tok ikke opp om vann- og avløpsanlegget var godkjent. Noen dager før visningen ringte kommunen megleren og ba om at opplysningene ble rettet. Hytta manglet utslippstillatelse, og byggetillatelsen fra 1993 tillot ikke innlagt vann før slik tillatelse var gitt.

Megleren sendte kjøperen en SMS 28.3.22 om at det ikke var tillatt med innlagt vann eller avløpsanlegg uten utslippstillatelse, og at ny eier overtok risikoen. Finn-annonsen ble oppdatert med samme tekst. På visningen 3.4.22 fikk kjøperen et informasjonsskriv fra kommunen. Budet ble akseptert 4.4.22, og kjøperen reklamerte 22.4.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på mellom 400 000 og 450 000 kroner. I tillegg kom takstutgifter på 7 000 kroner, 27 500 kroner for å koble fra vann og avløp, andre utgifter og forsinkelsesrente. Kjøperen la frem tre verdivurderinger for hytta slik den er uten vann og avløp. De lød på 950 000 kroner og to ganger 1 000 000 kroner.

Kjøperen mente at de første opplysningene om innlagt vann gjorde det upåregnelig at anlegget var ulovlig. Salgsoppgaven var heller ikke rettet før budet, og megleren hadde ikke gitt hele bildet.

Selskapet (selgers boligselgerforsikring) bestred kravet. Det pekte på at kjøperen fikk riktig informasjon tre ganger før avtalen: i den oppdaterte annonsen, i SMS-en og på visningen. Etter selskapets syn var de første opplysningene dermed rettet tilstrekkelig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda la til grunn at hytta først ble markedsført med innlagt vann og avløp uten forbehold. Den mente likevel at feilen var rettet i tide.

For det første fikk kjøperen SMS seks dager før visning og informasjonsskrivet fra kommunen på visningen. Skrivet sa uttrykkelig at hytta ikke hadde utslippstillatelse og ikke kunne ha innlagt vann eller avløpsanlegg. Det sa også at en søknad kunne bli innvilget, innvilget med vilkår eller avslått.

For det andre kunne nemnda ikke se at kommunen på forhånd hadde sagt at en søknad ville bli avslått. Slik påstand ville dessuten stride mot kommunens eget skriv.

For det tredje var kjøperen kjent med manglene og med at det måtte søkes kommunen før budet. Da avviker ikke hytta fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente. Nemnda fant heller ikke at selger eller megler hadde holdt tilbake opplysninger eller gitt uriktige opplysninger.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil i salgsoppgaven kan rettes før avtalen, og at rettingen har betydning for kravet. Når du selv får skriftlig og tydelig beskjed om en risiko før du byr, er det vanskelig å hevde etterpå at forholdet var upåregnelig. Saken viser også at det ikke er nok at rettingen står i en oppdatert annonse alene. Her kom den i tillegg som SMS og som skriv på visningen.

Kort oppsummert

• Hytta var markedsført med innlagt vann og avløp, men manglet utslippstillatelse.
• Kjøperen fikk to tydelige skriftlige rettinger før budet ble akseptert.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og prisavslaget på 400 000 til 450 000 kroner ble ikke tilkjent.