Løse fliser og sen reklamasjon, enebolig fra 1927: ikke medhold (FinKN 2026-243)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Rogaland fra 1927, påbygget i 1999 og 2017. Den ble solgt for 9,2 millioner kroner i 2023. Salgsoppgaven beskrev en velholdt og oppgradert bolig med sjarm, og fortalte at et tilbygg fra 2017 var satt opp av faglærte. Tilstandsrapporten ga gulv i øvrige rom TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og nevnte at det var bom eller løse gulvfliser i gangen og trappen i påbygget. Selger opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) om både faglært og ufaglært arbeid, blant annet at huset lever og har skjeve gulv.

Sommeren 2024, nesten ett år etter overtakelsen, ble det meislet mye på naboeiendommen. I dagene etter hørte kjøperen knirk i kjellertrappen og bom i flere fliser. Han kontaktet først sitt eget selskap for bygningsforsikring i juli 2024. I september 2024 kom en takstmann, som fant bom i cirka 95 % av flisene i gang og trapp. Han mente at flisene var feil montert, og at anleggsarbeidet bare kunne ha utløst det. Kjøperen fikk da vite at selger selv hadde lagt flisene. Han reklamerte til selskapet 1.10.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 98 750 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), som var kostnaden til fliser i gang og trapp i et større pristilbud. Han mente at selger og takstmannen hadde gitt mangelfulle opplysninger, og at det ikke var reklamert for sent. Han hadde ikke visst at selger la flisene selv før i september 2024, og ventet på svar fra andre parter.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente at det var reklamert for sent. Det gikk over to år fra overtakelsen, og kjøperen oppdaget forholdet i månedsskiftet juni og juli 2024. Selskapet mente også at det ikke var noen mangel, fordi bom i fliser var opplyst ved salget.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og sluttet seg i det vesentlige til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

Hovedgrunnen var at kjøperen reklamerte for sent etter § 4-19. Han oppdaget de løse flisene i slutten av juni 2024, men reklamerte først 1.10.24. En reklamasjon behøver ikke være detaljert. Det holder å si hvordan mangelen viser seg og at man gjør avtalebruddet gjeldende. Høyesterett har lagt til grunn at det sjelden er grunn til en frist på mer enn to til tre måneder etter at kjøperen fikk kjennskap til forholdet. Kontakten med eget forsikringsselskap og andre firmaer ga ikke rett til lengre tid.

Nemnda la til at kravet trolig ikke ville nådd frem uansett. Selger hadde ikke plikt til å opplyse om at han selv hadde lagt flisene. Det var opplyst om bom og løse fliser i gangen og trappen, og gulvet hadde TG 2. Når en konkret risiko er opplyst, har kjøperen i stor grad akseptert risikoen for omfanget. Kostnadene virket heller ikke å overstige det kjøperen kunne vente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøperen nådde ikke frem med kravet. Saken viser at fristen for å reklamere til selger regnes fra det tidspunktet du får kjennskap til at noe er galt, ikke fra det tidspunktet du får vite hvem som er skyld i det. Å vente på svar fra egen forsikring eller andre parter forlenger ikke fristen.

Saken viser også at en risikoopplysning i tilstandsrapporten om et bestemt forhold, som bom i fliser, kan gjøre det vanskelig å få medhold når feilen viser seg å være større.

Kort oppsummert

• Bom i fliser var opplyst ved salget. Kjøperen oppdaget større problemer i juni 2024 og reklamerte 1.10.24.
• Nemnda mente at reklamasjonen kom for sent, og at kravet trolig ikke ville nådd frem uansett.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 98 750 kroner.