Mus og rotter i kjelleren i enebolig fra 1939: delvis medhold (FinKN 2025-518)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1939, påbygd i 1990, solgt for 8,55 millioner kroner. Salgsmaterialet sa at den var pusset opp i perioden 2002 til 2022. Tilstandsrapporten ga veggene TG 1 (ingen avvik) og la merke til musebånd nederst i kledningen. Rom under terreng og gulvet mot grunn fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik), og det var påvist høyt fuktnivå i trekonstruksjonen uten at det ble funnet fuktskader. Kjøkken og bad i kjelleren fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Selger hadde svart nei på spørsmål om kjennskap til skadedyr.

Etter overtakelsen fant kjøperen spor etter mus og rotter. Da noe av kjelleren ble revet, viste det seg at hele kjelleren var berørt. Himling og store deler av veggene var skadet av avføring og urin, og isolasjonen var full av ganger. Kjelleren måtte rives og bygges opp igjen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 079 488 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kravet bygde på et kostnadsoverslag på 1 042 488 kroner for utbedringen, og i tillegg kom sikringstiltak mot gnagere.

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, erkjente at det var en mangel (en feil som gjør at boligen ikke er som avtalt). Det mente likevel at kjøperen ikke kunne kreve gnagersikring, siden slik sikring ikke var vanlig da huset ble bygget i 1939 eller påbygd i 1990. Selskapet ville også trekke fra om lag 65 prosent, fordi kjøperen får nye bygningsdeler og fordi salget var ledsaget av en rekke risikoopplysninger.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) foreslo et fradrag på 50 prosent og et prisavslag på 520 000 kroner. Nemnda sluttet seg i hovedsak til det. Tre forhold veide tyngst.

For det første kan kjøperen ikke forvente gnagersikring i en så gammel bolig. Utbedringen gir derfor noe bedre enn det som var avtalt, og det må trekkes fra i prisavslaget.

For det andre er det selskapet som må bevise at fradraget er riktig og hvor stort det er. Fradraget settes etter skjønn, og det skal ikke være større enn det laveste beløpet det er sannsynlig at forbedringen utgjør.

For det tredje la nemnda særlig vekt på risikoopplysningene i tilstandsrapporten, blant annet om rom under terreng, og på boligens alder. Nemnda kalte utmålingen krevende.

Kjøperen fikk 520 000 kroner i prisavslag, med fradrag for en egenandel på 10 000 kroner (den delen kjøperen selv bærer ved slike krav). Forsinkelsesrenten ble tatt til følge. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et erkjent mangelsansvar ikke betyr at hele utbedringsregningen dekkes. Når en gammel bolig får nytt og bedre materiale, trekkes det fra for at boligen blir bedre enn før. Fradraget blir større når salgsmaterialet allerede har advart om svakheter i samme deler av huset. Et krav om at boligen skulle vært sikret etter dagens standard, når den ble bygget før slike krav fantes, vil normalt ikke nå frem.

Kort oppsummert

• Mus og rotter hadde skadet hele kjelleren i en enebolig fra 1939. Selskapet erkjente mangel.
• Prisavslaget ble satt etter et fradrag på 50 prosent, blant annet på grunn av alder og risikoopplysningene.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 520 000 kroner, minus egenandelen på 10 000 kroner.