Byggefeil i tak på enebolig fra 1981: delvis medhold (FinKN 2024-101)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1981, solgt for 2,55 millioner kroner med kjøpekontrakt 10.10.22. Selgeren hadde bodd der i 40 år og opplyste ikke om problemer med taket. Tilstandsrapporten ga taktekkingen «lys» TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak), og rapporten pekte på at mer enn halvparten av forventet brukstid var oppbrukt. Takkonstruksjonen og loftet fikk TG 1, altså ingen avvik.

Ved overtakelsen sto det i protokollen at det var en liten vannlekkasje i en gradrenne. Kort tid etter oppdaget kjøperen vann på gulvet i øvre etasje. En takstmann som kjøperen hentet inn, fant at øverste rekke med takstein hadde sklidd ned fordi lekten hadde råtnet. Årsaken var at det manglet sløyfer (loddrette lekter som gir luft og drenering) under lektene. Takstmannen kalte det en elementær utførelse som burde vært på plass i 1981.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 396 250 kroner etter fradrag for egenandelen på 10 000 kroner, pluss forsinkelsesrente. Utgangspunktet var et pristilbud på 406 250 kroner for å legge om yttertaket.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det viste til boligens alder og til at utskifting av taket var noe kjøperen måtte regne med. Selskapet mente også at taktekkingen og takkonstruksjonen var to ulike bygningsdeler, og at avvikene skyldtes fukt, ikke konstruksjonsfeil. Subsidiært mente selskapet at avslaget var satt for høyt, fordi kjøperen ikke hadde trukket fra for at taket ville bli bedre enn før og få lengre levetid.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det forelå en mangel, og nemnda ga sin tilslutning. Tre forhold var viktige.

For det første var det ikke uenighet om at taket var bygget feil. Selskapet bestred ikke at sløyfene manglet, og nemnda fant det sannsynliggjort.

For det andre var det avgjørende om skaden var noe kjøperen kunne vente ut fra alder og opplysninger. Boligen var 41 år, og eneboliger er ofte mer utsatt for slitasje og fukt. Det taler for at kjøperen måtte regne med vedlikehold. Men rapporten ga ingen antydning om en konstruksjonsfeil. Takkonstruksjonen hadde TG 1, og boligen ble beskrevet med normalt vedlikeholdsbehov. En opprinnelig utførelsesfeil er noe annet enn vanlig slitasje (avhl. § 3-2).

For det tredje ble beløpet redusert. Nemnda mente at kjøperen måtte trekkes for at taket ville bli bedre og holde lenger enn det gamle. Prisavslaget ble satt til 190 000 kroner etter fradrag for egenandelen (avhl. §§ 4-12 og 3-1 fjerde ledd). Kravet om forsinkelsesrente ble tatt til følge. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

En god tilstandsgrad på ett bygningsdel gjør ikke at alle problemer der er dekket. Når feilen skyldes at noe ble bygget galt fra starten, og ikke bare at det er gammelt, kan kjøperen ha krav selv om taket hadde en TG 2. Samtidig viser saken at kravet sjelden får full uttelling. Er reparasjonen en forbedring i forhold til det gamle, gjøres det fradrag.

Saken viser også at egenandelen trekkes fra før prisavslaget beregnes, og at takstmannens vurdering av hva som var vanlig byggeskikk på byggetidspunktet kan telle mye.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1981 fikk taklekkasje fordi taket var bygget uten sløyfer under lektene.
• Nemnda mente feilen var en mangel, siden opplysningene ved salget ikke antydet en konstruksjonsfeil.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 190 000 kroner, ikke de 396 250 som ble krevd.