Defekte varmekabler på bad i leilighet fra 1921: delvis medhold (FinKN 2025-262)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1921, solgt for 10,3 millioner kroner med kjøpekontrakt 21.2.24 og overtatt 25.2.24. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten omtalte et helfliset bad med gulvvarme fra ukjent årstall. Badet fikk både TG 1 og TG 2 (TG 2 betyr avvik som kan kreve tiltak), blant annet fordi tettesjiktet (den tette membranen under flisene) var gammelt og lekkasjesikkerheten ikke kunne kontrolleres. Varmekablene var ikke vurdert for seg. Selger hadde svart nei på spørsmål om kjennskap til feil ved våtrom.

Ved overtakelsen oppdaget kjøperen at varmekablene på badet var defekte. En elektriker mente at feilen sannsynligvis kom av fuktinntrengning i enden av kabelen. Selger forklarte at han hadde sagt til megleren at kablene ikke virket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 88 601 kroner. I tillegg krevde han 8 469 kroner for advokat- og takstutgifter og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at det var en mangel (at boligen avviker fra det som var opplyst eller fra det kjøperen med rimelighet kunne vente), og at opplysningen om gulvvarme ikke stemte.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at store deler av badet hadde TG 2, så kjøperen kunne ikke ha høye forventninger. Skulle det bli prisavslag, mente selskapet at det måtte bygge på den rimeligste utbedringen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda mente at det var en mangel. Kjøperen fikk delvis medhold, fordi beløpet ble mye lavere enn kravet.

For det første kunne kjøperen ha beskjedne forventninger til et bad fra ukjent tid med mye TG 2. Men det var opplyst at badet hadde gulvvarme. Da kablene var ødelagt, stemte ikke det, og det talte sterkt for mangel.

For det andre var selgers nei i egenerklæringen viktig. Sammen med opplysningene om gulvvarme viste det at kjøperen kunne vente fungerende varmekabler. Nemnda la dessuten til grunn at selger visste at kablene ikke virket før budet ble akseptert.

For det tredje ble prisavslaget satt etter den rimeligste forsvarlige utbedringen. Elektrikeren la frem tre alternativer. Det rimeligste, med lokal reparasjon og reparasjon av de berørte flisene, kostet 15 425 kroner. Kjøperen hadde ikke vist at det ikke ville holde. Det var ikke fradrag for standardheving, siden utbedringen var lokal. Etter at egenandelen på 10 000 kroner var trukket fra, ble prisavslaget 5 425 kroner.

Nemnda tilkjente også 4 000 kroner for egenandelen til advokatbistand, og forsinkelsesrenter. Kostnaden til takst ble ikke tatt med, fordi boligkjøperforsikringen dekket den.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en dårlig tilstandsgrad ikke fritar selger for det han har opplyst. Er det opplyst at badet har gulvvarme, kan du forvente at den virker, selv om resten av badet er gammelt.

Den viser også at et stort krav kan bli mye mindre. Utgangspunktet er den rimeligste forsvarlige løsningen, og du må vise at den ikke holder. Om det verste alternativet trengs, er ofte ikke klart før arbeidet er startet.

Kort oppsummert

• Varmekablene på badet i en leilighet fra 1921 var defekte ved overtakelsen. Kravet var 88 601 kroner.
• Nemnda mente at gulvvarme var opplyst, og at selger visste at kablene ikke virket. Det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Prisavslaget ble 5 425 kroner etter rimeligste utbedring og egenandel, pluss 4 000 kroner for egenandel til advokatbistand.