Mus, røyskatt og gamle brannskader på loftet: delvis medhold (FinKN 2024-632)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på ett plan fra 1970, solgt som dødsbo for 900 000 kroner i februar 2022. Tilstandsrapporten beskrev et gammelt bygg med etterslep på vedlikehold og oppgradering. Den nevnte at det manglet musebånd (en tett list som stopper mus) nederst på veggen, og at det kunne føre til at mus kom inn til loftet. Veggkonstruksjon og takkonstruksjon ble gitt TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Det var fuktskjolder i taket og dårlig ventilasjon. Kaldloftet var bare sett gjennom en takluke, og taket var ikke undersøkt fordi det lå snø på det. Kostnadene ved de fleste tiltakene ble anslått til under 10 000 kroner. Egenerklæringen (skjemaet der selger svarer om boligen) var i praksis ikke fylt ut, siden arvingene ikke kjente boligen.

I slutten av mai 2022 fant kjøperen mus og museskader på loftet. En takstmann som kjøperen hyrte inn, fant museganger og ekskrementer mange steder. Han fant også røyskatt (et lite rovdyr) med avføring, urin og reir i isolasjonen. Dessuten fant han store brannskader som aldri var ordentlig utbedret. Det var skader på yttervegger, etasjeskille, taksperrer og undertak, og det luktet brann og røyk.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Utbedringen ble først anslått til 456 225 kroner. Et entreprenørtilbud, som også tok med ting som var glemt i rapporten, endte på 639 194 kroner. Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 635 444 kroner, pluss 6 250 kroner til takstutgifter og 19 868 kroner i erstatning for utgifter til juridisk bistand. Fra dette skulle egenandelen på 10 000 kroner trekkes.

Selgers forsikringsselskap, HDI, mente boligen ikke avvek fra det kjøperen kunne vente. Selskapet viste til alderen, TG 2, dødsbo-salget og at skadedyr var å vente. Takstmannen som skrev tilstandsrapporten, sa at han ikke visste om noen brann og bare hadde sett det som var synlig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig med sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) i at det var en mangel etter avhendingslova § 3-2, og at selgers takstmann skulle ha opplyst om synlige brannskader (§ 3-7). Striden i nemnda gjaldt beløpet. Tre forhold veide tungt:

• Dokumentert utbedringsbehov. Nemnda la pristilbudet på 639 194 kroner til grunn som kostnaden ved utbedring.
• Fradrag for standardheving. Når gamle deler byttes ut med nye, får kjøperen bedre standard og lengre levetid. Det skal trekkes fra. Selskapet må bevise at fradrag skal gjøres og hvor stort. Her var det grunnlag for et betydelig fradrag, fordi kjøperen ikke kunne vente nytt undertak, ny kledning og ny isolasjon for de lave beløpene i rapporten.
• Alder og opplysninger. Boligens alder og det som var opplyst før salget talte også for et lavere avslag.

Flertallet satte prisavslaget skjønnsmessig til 250 000 kroner, medregnet takstutgiftene, etter § 4-12. Kjøperen fikk i tillegg erstatning for utgifter til juridisk bistand på 19 868 kroner etter § 4-14, i den grad de ble dokumentert. Egenandelen kom til fradrag.

Mindretallet var uenig (dissens). Det fant ikke belegg for et standardhevingsfradrag på 60 prosent og mente prisavslaget burde være 350 000 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel kan bli anerkjent, mens prisavslaget likevel blir mye lavere enn utbedringsregningen. Nemnda trekker fra det kjøperen får igjen i form av nye deler og bedre standard, særlig i en gammel bolig.

Saken viser også at selgers takstmann kan bli holdt ansvarlig for synlige forhold som ikke ble nevnt. Kostnadene til en sakkyndig som dokumenterer mangelen, kan inngå i kravet.

Kort oppsummert

• Dødsbo fra 1970 med røyskatt, mus og uopprettede brannskader på loftet.
• Nemnda mente det var en mangel, men gjorde et stort fradrag for standardheving og alder.
• Kjøperen fikk delvis medhold under dissens: 250 000 kroner i prisavslag og 19 868 kroner i erstatning, av et krav på 635 444 kroner.