Feil på el-anlegget i enebolig fra 1988: ikke medhold (FinKN 2026-830)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1988 på Østlandet, solgt for 2,8 millioner kroner ved kontrakt datert 25.10.24. Den ble markedsført som oppgradert, blant annet med renovert bad fra 2018. Etter en forenklet kontroll ga tilstandsrapporten el-anlegget en dårlig TG 2, altså avvik som kan kreve tiltak. Rapporten sa at anlegget stort sett var fra 1990, at deler var oppgradert, og at det bare fantes samsvarserklæring (bekreftelse fra elektriker om at arbeidet er utført etter reglene) for enkelte arbeider fra 2018. Takstmannen anbefalte en utvidet el-kontroll på grunn av begrenset dokumentasjon og alderen på deler av anlegget.

Etter overtakelsen fikk kjøperen gjort en el-kontroll. Rapporten pekte på en rekke avvik ved kabler, stikkontakter og brytere inne, ute og i garasjen, og på feil ved sikringsskap og jording. Den sa også at installasjonen bar preg av egeninnsats. Badet, særlig de nedstøpte varmekablene, var ikke tilfredsstillende dokumentert. Utbedringen ble anslått til rundt 100 000 kroner, uten bygningsmessige arbeider.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen blir betalt tilbake) for utbedringskostnadene, anslått til rundt 100 000 kroner. Kjøperen viste til at salgsoppgaven ga inntrykk av en oppgradert bolig, og mente hun ikke skulle belastes for ulovlig arbeid som en tidligere eier hadde gjort.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at anlegget var 35 år gammelt og hadde TG 2, og at avvikene gjaldt deler med ukjent alder som kjøperen uansett måtte regne med å bytte. Selgeren opplyste at han ikke kjente til feilene.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte vurderingen fra sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold var viktige.

For det første ble varmekablene på badet vurdert for seg. Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at kablene var lagt feil. Kjøperen var også fortalt at samsvarserklæring bare fantes for noen få arbeider fra 2018, og at anlegget hadde TG 2 fordi dokumentasjon manglet. Mangel på dokumentasjon var derfor ikke en mangel etter § 3-2.

For det andre var risikoen opplyst. Kjøperen måtte etter risikoopplysningene ha lave forventninger til anlegget og regne med at det kunne være feil, særlig på delene fra 1990. Nemnda pekte på at en kjøper av brukt bolig ikke kan vente at alt er i perfekt stand.

For det tredje gjaldt avvikene i hovedsak deler som ikke ble oppdatert i 2018. At selger ikke kjente til feilene, og at ingen konkrete avvik var nevnt i salgsdokumentene, talte for kjøperen, men veide mindre enn risikoopplysningene. Kjøperen hadde dessuten ikke vist at selger kjente til eller måtte kjenne til avvikene, så det var ikke brudd på opplysningsplikten etter §§ 3-7 og 3-8.

Avgjørelsen var enstemmig. Nemnda mente at kjøperens korte nemndsanmodning ikke ga grunn til en annen vurdering.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en TG 2 med tydelig varsel om alder og manglende dokumentasjon kan gjøre at feil på et eldre el-anlegg ikke regnes som mangel. En anbefaling om utvidet el-kontroll i tilstandsrapporten er også et signal om at det kan finnes feil.

Saken viser også at det ikke er nok at feilene er mange og at selger ikke kjente til dem. Nemnda ser på om omfanget overstiger det kjøperen med rimelighet kunne forvente ut fra alder, tilstandsgrad og opplysninger som ble gitt. Et oppgradert bad eller kjøkken sier lite om el-anlegget ellers.

Kort oppsummert

• Flere feil på el-anlegget i en enebolig fra 1988, oppdaget ved en el-kontroll etter overtakelsen.
• Nemnda mente at TG 2, alderen og opplysningene om manglende dokumentasjon gjorde at kjøperen måtte regne med feil.
• Selskapet fikk medhold: kjøperen nådde ikke frem med kravet om rundt 100 000 kroner.