Nabos vannledning gjennom kjøpers tomt: delvis medhold (FinKN 2026-277)

Hva saken gjaldt

Boligen lå i Østfold. Den var bygget i 1979, ble pusset opp i 2020 og ble solgt for 5,35 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev en lekker og omfattende renovert bolig. I tilstandsrapporten fikk vannledningene to ulike tilstandsgrader, både TG 1 og TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Boligen hadde nytt vanninnlegg fra 1990-tallet, og mer enn halvparten av forventet levetid for skjulte rør var brukt opp. Rapporten nevnte også en frakoblet stoppekran og vannmåler, som selgeren antok var tidligere vannforsyning til stallen på nabogården.

Etter overtakelsen fant kjøperen ut at naboens hovedvannledning gikk gjennom kjøperens tomt, og at nabogårdens vannmåler befant seg i kjøperens bolig. Begge eiendommene hadde tidligere hatt samme eier, og drikkevannet gikk fra den ene til den andre. Vannverket krevde at anleggene ble oppgradert. Kjøperen og naboen ble enige om en løsning, der dagens kran skulle byttes med en kum hvor ledningene deles.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 261 642 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at opplysningen om at gammel vannforsyning var frakoblet, ikke stemte, og at ingen hadde varslet om risiko for utgifter til utbedring.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet hadde allerede utbetalt penger til naboen for det samme forholdet, basert på det samme pristilbudet, og mente at det ikke kan betales to ganger for samme skade. Selskapet mente også at det bare var en antakelse at vannmåleren var frakoblet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) i Finansklagenemnda foreslo først å avvise saken fordi det var uklart hvilke arbeider som var gjort, og hva utbetalingen på 200 000 kroner til naboen dekket.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda la vekt på tre forhold.

For det første mangelen. Nemnda mente det var sannsynliggjort en mangel ved vannanlegget etter § 3-2 første ledd. Boligen avvek fra det kjøperen kunne vente ut fra opplysningene.

For det andre selskapets innvending. Nemnda sa at det ikke er noe vilkår at kjøperen har hatt et økonomisk tap for å kreve prisavslag. Forliket selskapet hadde inngått med naboen, binder heller ikke kjøperen.

For det tredje beløpet. Et prisavslag skal ta utgangspunkt i nødvendige utbedringskostnader, jf. § 4-12 andre ledd. Dekker arbeidene på naboens tomt hele forholdet eller en del av det, trengs ikke samme jobb to ganger. Utbetalinger fra tredjepart kan komme til fradrag. Kjøperen hadde ikke gjort rede for hva som gjensto etter arbeidene på naboens tomt, og nemnda mente uklarheten var kjøperens risiko. Derfor ble ikke saken avvist, men heller ikke noe beløp fastsatt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel kan være påvist uten at kjøperen får et beløp. Kjøperen har bevisbyrden for hva utbedringen koster, og må dokumentere hvilke kostnader som gjelder egen eiendom, og hvilke som gjelder andre.

Saken viser også at utbetalinger til en annen part, som en nabo, kan påvirke kravet når de dekker det samme forholdet. Da må det være tydelig hva som allerede er rettet.

Kort oppsummert

• Naboens hovedvannledning og vannmåler gikk gjennom kjøperens tomt og bolig.
• Nemnda mente det var en mangel, men at kjøperen ikke hadde dokumentert hva som gjensto å utbedre.
• Kjøperen fikk delvis medhold uten fastsatt beløp, mot et krav på 261 642 kroner.