Bad fra 1998 med TG 1, men feil ved fall og fukt: delvis medhold (FinKN 2024-15)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Nordland, bygget i 1998 og solgt for 3,2 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga badet TG 1 (ingen eller små avvik) på alle punkter. Den sa at badet var utført etter byggeforskriftene i perioden 1997 til 2010, og at det ikke fantes dokumentasjon. Rapporten sa også at bad ville bli vurdert mot dagens regelverk.

Selger svarte nei på om det hadde vært feil på badet. Selger opplyste at det var gjort arbeid i 2017 av faglærte: nye våtromsplater på veggene, ny dusj og ny baderomsinnredning. Det fantes ingen dokumentasjon på arbeidet.

Kort tid etter overtakelsen ble kjøperen betenkt over manglende fall mot sluket. Etter knapt tre måneder tilkalte kjøperen en rørlegger med våtromssertifikat. Rørleggeren fant at det ikke var fall til noen av slukene, at det ikke var lagt inspeksjonsåpning ved det innebygde toalettet, at det var hulrom under flisene, og at veggplatene hadde store fuktutslag nederst. Han anbefalte å rive badet og bygge nytt, til omtrent 270 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 270 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøperen mente at takstmannen ikke skulle ha gitt TG 1 når dokumentasjon manglet, og at rapporten ikke fulgte reglene i forskriften til avhendingslova.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at kjøperen måtte vente avvik i et bad som var 24 til 25 år gammelt, og at badet fulgte reglene som gjaldt da det ble bygget. Selskapet mente også at eventuelle avvik var ubetydelige og ikke hadde påvirket kjøpet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok stilling til opplysningsplikten (§ 3-7) og lot spørsmålet om en vanlig mangel (§ 3-2) ligge. Tre ting var avgjørende.

Forskriften til avhendingslova krever at takstmannen hører etter bom (hulrom) under fliser, undersøker om det er inspeksjonsmulighet ved innebygde sisterner og sjekker fallet mot sluket. Det var ikke lagt frem noen uttalelse fra takstmannen, og det var uklart hvorfor ingen av tingene var nevnt i rapporten. Nemnda mente at usikkerheten gikk ut over selskapet, som var nærmest til å belyse saken.

Nemnda la derfor rørleggerens beskrivelse til grunn. Det var mest sannsynlig at takstmannen ikke hadde gjort undersøkelsene, og at han ville ha funnet forholdene hvis han hadde gjort dem. Nemnda mente han hadde opptrådt grovt uaktsomt, og at selger identifiseres med takstmannen. Kjøperen hadde dermed fått ufullstendige opplysninger.

Opplysningene var også vesentlige for en kjøper, fordi de sier noe om utbedringsbehovet på kort og lang sikt.

Prisavslaget ble lavere enn kravet. Kjøperen kunne vente et bad med grunnkonstruksjoner fra byggeåret, men noe var fornyet i 2017. Nemnda gjorde et skjønnsmessig fradrag for standardheving (at boligen blir bedre enn den var) og for kjøperens egenandel, og satte prisavslaget til 200 000 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport ikke er en garanti, men at den må følge forskriftens minstekrav. Hvis takstmannen ikke har gjort de undersøkelsene forskriften krever, kan selger bli ansvarlig for det rapporten ikke sa. Den som krever prisavslag, står sterkere med en fagkyndig rapport enn uten. Selv da må kjøperen regne med fradrag for standardheving.

Kort oppsummert

• Et bad fra 1998 fikk TG 1, men hadde manglende fall til sluk, hulrom under fliser og fukt.
• Nemnda mente takstmannen ikke hadde gjort undersøkelsene forskriften krever, og at rapporten var ufullstendig.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 200 000 kroner i prisavslag av et krav på 270 000 kroner.