Tak, vindu og drenering i enebolig fra 1964: delvis medhold (FinKN 2026-827)

Hva saken gjaldt

Boligen var en arkitekttegnet enebolig fra 1964 i Vestland fylke, solgt for 5,95 millioner kroner ved kontrakt datert 24.6.24. Den ble markedsført som en bolig med flere oppgraderinger i selgers eiertid. Tilstandsrapporten ga grunnmur, yttertak, yttervegger og vinduer TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), mens terrengforholdene fikk TG 1. Rapporten sa at fall fra grunnmuren var tilstrekkelig, men også at baksiden vendte mot skrånende terreng med risiko for overvann, og at dreneringen var over halvveis brukt opp. Selger hadde i egenerklæringen skrevet om små lekkasjer fra taket i 2020 og 2024, som var utbedret av faglærte. Selger hadde svart nei på spørsmål om problemer med drenering og fukt.

Etter overtakelsen 1.8.24 fant kjøperen tre ting. Etter regnvær sto det mye vann langs grunnmuren og kledningen bak huset. Ved oppussing av stuen dryppet det vann fra treverk ved pipen, og setninger i takoverbygget på sørsiden ble målt til mellom 5 og 10 cm. I desember 2024 fant kjøperen en pågående lekkasje ved en vegg i stuen, med råte og fukt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen blir betalt tilbake) og erstatning for utbedringskostnader, til sammen 848 080 kroner. Kjøperen mente at forholdene var upåregnelige, og at selger og takstmann ikke hadde varslet tydelig nok om risikoen.

Forsikringsselskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at bygningsdelene i hovedsak var TG 2, at boligen var fra 1964, og at det var gitt flere konkrete risikoopplysninger om taket, terrenget, dreneringen og kledningen. Selskapet mente også at fakturaene gikk langt ut over det som var nødvendig for å rette opp terrengforholdene.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i det vesentlige til sekretariatets begrunnelse (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Sekretariatet mente at det var en mangel etter § 3-2 på tak, vinduer og kledning, og terreng og drenering, blant annet av disse grunnene:

• Det var opplyst om nyere arbeid av faglærte på taket, og om at tidligere lekkasje var liten og utbedret. Setningene i takoverbygget var godt synlige fra bakkenivå.
• Terrengforholdene hadde fått TG 1, og fall fra grunnmuren var opplyst som tilstrekkelig.
• Kjøperen var fortalt at vinduene der fuktskadene ble funnet, var nyere. Da var det uventet at skadene kom av dårlig utført arbeid og utettheter.

Beløpet var det vanskelige. Etter sekretariatets vurdering økte kjøperen kravet mye, hovedsakelig for arbeidet med drenering og terreng. Kjøperen la frem fakturaer på 365 287 kroner og 742 230 kroner. Selskapet mente at fakturaene gikk langt utover det som var nødvendig. Nemnda sa at den ikke har fagkunnskap til å vurdere de tekniske sidene av drenering og terreng. Den mente at kjøperens siste innlegg ikke var nok til å legge det nye kravet til grunn. Nemnda pekte på at saksbehandlingen bygger på at alt skal fremkomme i klage og tilsvar, slik at sekretariatets vurdering dekker det som er uenighet. Nemnda fant derfor at det ikke var forsvarlig å utmåle noe prisavslag. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 og mange risikoopplysninger ikke er ensbetydende med at kjøperen må bære alle feil. Det avgjørende er om det som ble funnet, var forutsigbart ut fra det som faktisk ble sagt. Opplysninger om at noe var utbedret av faglærte eller nytt, gir kjøperen grunn til å regne med at det er i orden.

Saken viser også at kravet bør være ferdig utredet før sekretariatet vurderer saken. Et krav som vokser kraftig etterpå, med fakturaer som samler flere typer arbeid, kan gjøre at nemnda ikke tar stilling til beløpet. Kjøperen har da fått fastslått at det er en mangel, men ikke et beløp.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra tak, fukt ved stuevindu og vann mot grunnmuren i en enebolig fra 1964.
• Nemnda mente at det var mangler på alle punktene, selv om flere bygningsdeler hadde TG 2.
• Kjøperen fikk delvis medhold, men nemnda fastsatte ikke noe prisavslag av kravet på 848 080 kroner, fordi kravet vokste sent og det var uklart hva kostnadene gjaldt.