Lekkasje under terrasse i enebolig fra 1970: delvis medhold (FinKN 2026-833)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1970 på Vestlandet, solgt for 3,2 millioner kroner høsten 2024. Salgsprospektet la vekt på at boligen var vedlikeholdt jevnlig, men sa også at den hadde noe vedlikeholdsbehov. I tilstandsrapporten fikk terrassene rundt huset og en hagestue over garasjen TG 1 (best mulig tilstand, ingen avvik). Rom under terreng og nedløp og beslag fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten nevnte høyt fuktnivå i trevegger i underetasjen og dårlig bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmuren. Selger hadde svart nei på spørsmål om vann hadde lekket inn utenfra.

Kort tid etter at kjøperen overtok, dukket det opp fukt rundt et soveromsvindu ved garasjen. En takstmann fant lekkasje både på soverommet og i utestuen. Årsakene var feil utført taktekking, manglende beslag og takrenne mot garasjen, og en utett takkonstruksjon over utestuen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen blir betalt tilbake) på 223 136 kroner, etter fradrag for en egenandel på 10 000 kroner, pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at lekkasjene var upåregnelige, siden ingenting i salgsdokumentene tydet på fare for vannlekkasjer.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), erkjente at utestuen hadde en mangel. Om lekkasjen inn på soverommet mente selskapet at terrassen var 30 år gammel, og at kjøperen hadde fått flere risikoopplysninger om garasjen og fukt i kjelleren. Selskapet mente også at bare den rimeligste forsvarlige utbedringen skal legges til grunn. Hvis begge forholdene var mangler, måtte det gjøres et betydelig fradrag for alder og standardheving.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig med sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) på tre punkter.

For det første var lekkasjen på soverommet en mangel etter § 3-2. Kjøperen hadde ikke fått konkret informasjon om avvik på soverommet eller garasjetaket, om tidligere lekkasjer eller om forhøyet risiko for dette. De generelle opplysningene om fukt i kjelleren og en ikke vurdert garasje veide mindre enn det som manglet.

For det andre gikk nemnda lenger enn sekretariatet. Sekretariatet mente kjøperen kunne se at beslag og nedløp manglet, og at kravet om dette derfor falt bort etter § 3-10. Nemnda mente at også dette var en mangel, siden selgers plikt til å opplyse går foran kjøperens plikt til å undersøke, og ingen hadde fortalt om det. Risikoopplysningene om nedløp og beslag måtte likevel tas hensyn til når prisavslaget skulle settes.

For det tredje ble beløpet satt skjønnsmessig. Kjøperen ville få nye overflater på soverommet, nytt terrassedekke og ny taktekking over både garasje og utestue. Det ga en forbedring som kjøperen ikke hadde krav på, og som ga fradrag for alder og standardheving. Nemnda satte prisavslaget til 100 000 kroner, etter at egenandelen var trukket fra.

Fordi nemnda fant mangel etter § 3-2, behøvde den ikke ta stilling til om selger hadde brutt opplysningsplikten etter §§ 3-7 og 3-8. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bygningsdel som har fått TG 1 i tilstandsrapporten, og som ikke er omtalt med avvik, gir kjøperen grunn til å forvente at den er i orden. Allmenne risikoopplysninger om fukt eller alder andre steder i huset fjerner ikke uten videre selgerens ansvar for en konkret skade.

Saken viser også at det å få medhold om en mangel ikke betyr at hele kostnaden dekkes. Når utbedringen gir nytt tak, nytt dekke og nye overflater, trekkes det fra for at kjøperen får noe bedre enn det som var avtalt. Kostnader til avvik som ble opplyst om, kan også trekkes fra.

Kort oppsummert

• Lekkasje på et soverom og i en utestue i en enebolig fra 1970, der begge bygningsdelene var TG 1.
• Nemnda mente at forholdene var mangler, også manglende beslag og nedløp, selv om sekretariatet var uenig på det punktet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 100 000 kroner i prisavslag mot et krav på 223 136 kroner, på grunn av fradrag for alder og standardheving.