Dokumentavgift ved prisavslag på hytte fra 1974: ikke medhold (FinKN 2024-890)

Hva saken gjaldt

Fritidsboligen fra 1974 ble solgt for 3 950 000 kroner i 2022. Etter overtakelsen reklamerte kjøperen blant annet på mangelfull etterisolering. I en tidligere avgjørelse (FinKN 2024-36) fikk kjøperen delvis medhold. Nemnda kom til at etterisoleringen av ytterveggene var en mangel, og kjøperen ble tilkjent et prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 202 500 kroner. Selskapet betalte ut 224 780 kroner, som var prisavslaget pluss forsinkelsesrente.

Denne saken gjaldt et tilleggskrav som nemnda ikke hadde tatt stilling til i den første avgjørelsen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 5 000 kroner i erstatning, pluss forsinkelsesrente. Argumentet var at prisavslaget viste at hytta var 200 000 kroner mindre verdt. Da skulle kjøperen etter kjøperens syn ha betalt lavere dokumentavgift (en avgift på 2,5 % av kjøpesummen som betales når skjøtet tinglyses). Kjøperen viste også til lovens forarbeider, og mente at beløpet i alle fall kunne kreves som en del av prisavslaget.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente det ikke var årsakssammenheng mellom mangelen og tapet. Dokumentavgiften hadde blitt utløst av selve salget og tinglysingen, ikke av at boligen hadde en mangel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig med sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) i at det forelå et kontraktsbrudd og et ansvarsgrunnlag. Men for å få erstatning må kjøperen også ha lidt et økonomisk tap, og tapet må skyldes kontraktsbruddet. Kjøperen skal stilles som om kontrakten var riktig oppfylt, verken bedre eller dårligere.

Nemnda fant at hverken loven, forarbeidene eller rettspraksis ga et klart svar på om dokumentavgiften i en slik situasjon er et tap. Juridisk teori er også delt. Nemnda la derfor til grunn at spørsmålet må avgjøres konkret i hver sak.

I denne saken var prisavslaget satt til det utbedringen ville koste. Når arbeidet er gjort, er boligen i den stand kjøperen med rette kunne forvente, og kjøpesummen som avgiften er regnet av, står i samsvar med det. Nemnda kunne da ikke se at noen del av avgiften var et tap. Dermed var et nødvendig vilkår for erstatning ikke oppfylt. Nemnda kunne heller ikke tilkjenne beløpet som en del av prisavslaget.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at prisavslag som tilsvarer utbedringskostnadene, i utgangspunktet setter deg i den stillingen du skulle vært i. Dokumentavgiften følger av selve kjøpet, og nemnda regner den ikke som et tap bare fordi kjøpesummen i ettertid blir vurdert som for høy.

Avgjørelsen sier ikke at dokumentavgift aldri kan erstattes. Nemnda vil vurdere hvert tilfelle for seg, og her var utgangspunktet at prisavslaget ble satt lik utbedringskostnadene.

Kort oppsummert

• Kjøperen hadde fått prisavslag for mangelfull etterisolering og krevde i tillegg 5 000 kroner for dokumentavgift.
• Nemnda mente dokumentavgiften ikke var et økonomisk tap når prisavslaget dekket utbedringen.
• Kjøperen fikk ikke medhold, verken som erstatning eller som del av prisavslaget.