Borebiller i dødsbo-bolig fra 1890: delvis medhold (FinKN 2026-842)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder, oppført i 1890. Den ble solgt for 2,7 millioner kroner i august 2024 av et dødsbo (bo etter en avdød person). Salgsoppgaven opplyste at selgeren ikke var kjent med boligen. Egenerklæringsskjemaet (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) var ikke fylt ut, og kjøperen ble oppfordret til å gå gjennom boligen med en fagkyndig. Det stod også at det måtte påregnes rehabilitering av enkelte bygningsdeler.

Tilstandsrapporten ga krypkjeller, overflater og veggkonstruksjoner TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Etasjeskillet fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik) på grunn av skjevheter. Krypkjelleren var ikke undersøkt fullt ut på grunn av begrenset tilkomst, og rapporten sa at skader i de delene ikke kunne utelukkes. Rapporten nevnte ikke skadedyr.

Før overtakelsen så kjøperen små hull i kjøkkengulvet og tok med en skadedyrekspert. Eksperten fant et stort angrep av borebiller, særlig i krypkjelleren. Rapporten beskrev angrepet som aktivt og noe som hadde pågått over mange år, og påpekte fukt i treverket som ga gode levevilkår for billene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 133 400 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Kravet bygget på pristilbud for behandling av billene, blant annet 88 400 kroner for maskin og montering, og 25 000 kroner for nye bærebjelker. Kjøperen mente billeangrepet var uventet, og at selgerens takstmann burde ha oppdaget det.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det mente boligen var i avtalt stand. Kjøperen måtte regne med skader i en gammel bolig med synlig vedlikeholdsetterslep, som dessuten ble solgt av et dødsbo.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, under noe tvil.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kalte saken et grensetilfelle, men kom til at det var en mangel (etter avhendingsloven § 3-2 første ledd). Tre forhold veide tyngst.

For det første var angrepet aktivt. I eldre boliger er det ofte spor etter gamle angrep, men et pågående angrep er noe annet.

For det andre var ikke skadedyr nevnt noe sted i salgsdokumentene. Nemnda mente at avviket derfor lå utenfor det kjøperen kunne forvente.

For det tredje mente nemnda det var påfallende at takstmannen ikke hadde lagt merke til forholdet, siden bildene viser nokså tydelige hull i gulvet. Nemnda tok likevel ikke stilling til om selgerens takstmann hadde et ansvar.

Prisavslaget ble satt til 65 000 kroner, inkludert egenandelen (den delen av tapet kjøperen selv bærer). Nemnda gjorde et betydelig fradrag for standardheving og forlenget levetid (nytt treverk og ny ventilasjon er bedre enn det gamle), fordi kjøperen var varslet om rehabiliteringsbehov og TG 2. Forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at risikoopplysninger om alder, dødsbo og TG 2 ikke stenger for et krav. Et forhold som ingen har nevnt, og som er aktivt, kan ligge utenfor det du måtte regne med. Selskapet fikk medhold av sekretariatet, men ikke av nemnda.

Samtidig viser saken at slike opplysninger vil senke beløpet. I en gammel bolig blir utbedringen ofte en forbedring, og den delen får du ikke dekket.

Kort oppsummert

• Aktivt borebilleangrep i krypkjelleren i en bolig fra 1890 solgt av et dødsbo, uten at skadedyr var nevnt.
• Nemnda så saken som et grensetilfelle og mente det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 65 000 kroner i prisavslag av et krav på 133 400 kroner.