Lekkasje fra basseng på terrassen i leilighet: ikke medhold (FinKN 2024-282)

Hva saken gjaldt

Boligen var en endeleilighet fra 1971, ombygget i 2021. Den hadde en stor terrasse med et åtte meter langt svømmebasseng. Leiligheten ble solgt for 15,25 millioner kroner i august 2022, og kjøperen overtok i desember samme år.

Salgsoppgaven fortalte at bassenget hadde helt nytt teknisk utstyr fra 2021, med nytt filter, ny varmepumpe, nytt lys og nytt anlegg og røropplegg. Selgeren skrev i egenerklæringen at vannrenseutstyret var nytt, men at bassengduken var av eldre, ukjent dato. Han opplyste også om noe lekkasje som ble etterfylt. Tilstandsrapporten ga bassengduken TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med begrenset og usikker restlevetid. Der stod det også at en mulig lekkasje ikke var undersøkt, og at videre undersøkelser ble anbefalt.

I mai 2023 fylte kjøperen opp bassenget for første gang. Dagen etter hadde vannstanden sunket omtrent seks centimeter i løpet av natten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

En bassengtekniker fant at årsaken var en defekt skimmer, som er et innløp der vannet trekkes ut av bassenget mot filteret. Kjøperen fikk den byttet, og la frem regninger på 8 031 kroner for undersøkelser og 36 392 kroner for utskifting. Kjøperen hadde også gjort graving og demontering selv, og regnet 3 600 kroner for eget arbeid. Kravet var et prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 38 023 kroner, etter fradrag for egenandelen.

Kjøperen mente at skimmeren hørte til det som var beskrevet som nytt, og at hun kunne forvente at den var fra 2021. Hun mente også at selgeren visste at skimmeren var gammel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente skimmeren hørte til bassengduken, som var fra byggeåret. Det viste til at lekkasje var opplyst. Selskapet mente også at selgeren hadde mistet muligheten til å utbedre selv, fordi kjøperen hadde fikset feilen etter omtrent tre uker.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde ikke funnet noen mangel, og nemnda kom til samme resultat. To ting veide tyngst.

For det første kunne ikke selgerens manglende opplysning om skimmerens alder ha påvirket avtalen. Det er et vilkår for at svikt i opplysningene gir mangel.

For det andre var nemnda mer i tvil om selve forventningen. Skimmeren hadde neppe noen naturlig kobling til bassengduken, og resten av det tekniske anlegget var opplyst som byttet i 2021. Men egenerklæringen og tilstandsrapporten hadde advart om en mulig lekkasje og anbefalt undersøkelser. Selv om advarselen stod ved siden av omtalen av den eldre duken, påvirket den hva kjøperen kunne forvente av bassenget som helhet.

Det var derfor ingen mangel, og kjøperen nådde ikke frem. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en advarsel om risiko kan telle selv om den ikke nevner den delen som svikter. Hvis salgsoppgaven har ord som nytt utstyr, må du lese egenerklæringen og tilstandsrapporten side om side. Der kan det stå forbehold som svekker forventningen din.

Saken viser også at selgerens kunnskap ikke er nok alene. Opplysningssvikten må også ha hatt betydning for avtalen.

Kort oppsummert

• Bassenget lekket på grunn av en gammel skimmer, mens salgsoppgaven fortalte om nytt teknisk utstyr fra 2021. Kravet var 38 023 kroner.
• Egenerklæringen og tilstandsrapporten hadde advart om mulig lekkasje og anbefalt undersøkelser.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.