Fjell og drenering i kjeller, atriumhus fra 1967: ikke medhold (FinKN 2025-153)

Hva saken gjaldt

Boligen var et atriumhus fra 1967, en andelsleilighet i et borettslag, solgt for 9,6 millioner kroner i 2023. Salgsoppgaven fremhevet at huset var renovert i 2020, med nytt kjøkken, to nye bad og nytt el-anlegg. Om kjelleren het det at den hadde muligheter. Tilstandsrapporten ga imidlertid TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) til drenering, rom under terreng, grunn og fundamenter, vegger og overflater i kjeller. Rapporten opplyste at dreneringen var fra byggeåret og at mer enn halvparten av forventet levetid var overskredet. Den pekte også på at det ikke var tegn til utvendig fuktsikring, at det var brukt plast på yttervegger under terreng, og at det var symptomer på fukt på bindingsverket. Byggegrunnen var oppgitt som ukjent. Selgeren kjente ikke til problemer med fukt i kjelleren.

Etter overtakelsen kom det vann inn i kjelleren under ekstremværet Hans. En rapport konkluderte med dårlig drenering og manglende fuktsikring mot grunnen. Da kjøperen ville legge ny drenering, viste det seg at det var fjell i grunnen. Dreneringen måtte derfor legges innvendig, med riving av vegger, pigging i fjell og tap av gulvareal.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen la frem samlede utbedringskostnader på 1 259 955 kroner. Av dette var 888 685 kroner ekstra kostnader til dreneringen og 371 270 kroner verditap fordi 7 kvadratmeter gulvareal gikk tapt. Kravet om prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) står i saken som 1 249 955 kroner. Kjøperen mente at fjellet og omfanget av arbeidet var helt uventet, selv om en drenering fra byggeåret var forventet å måtte skiftes.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet pekte på risikoopplysningene og på boligens og dreneringens alder, og mente at kostnader til utbedring var klart påregnelig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kalte vurderingen etter § 3-2 første ledd krevende, og avgjorde saken etter adskillig tvil. Tre forhold veide tyngst.

For det første måtte kjøperen regne med at dreneringen skulle skiftes. Rapporten hadde gitt TG 2, opplyst om ukjent byggegrunn og ingen synlig fuktsikring, og sagt at dreneringen var godt over halvveis i levetiden.

For det andre var det spørsmålet om fjell i grunnen. Nemnda mente at kjøperen etter forarbeidene må akseptere ganske store feil og svakheter ved en eldre bolig, og at de meget klare risikoopplysningene ga rammen. Kjøperen hadde overtatt en konkret risiko knyttet til drenering og mulige kostnader.

For det tredje er drenering generelt kostbart. Nemnda så på to tidligere saker, men mente at de ga begrenset veiledning fordi forholdene der var annerledes.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at klare risikoopplysninger om en gammel drenering kan gjøre at kjøperen overtar risikoen også for et dyrere og mer omfattende arbeid enn forventet. Det gjelder selv om en del av utbedringen isolert sett kan virke uventet. Ukjent byggegrunn og manglende fuktsikring i rapporten var her vesentlig.

Saken viser også at en renovert overflate og en lekker salgsoppgave ikke fjerner betydningen av det som står om kjelleren og grunnen. Selv om nemnda så saken som krevende, ble ikke fjell i grunnen regnet som nok til en mangel.

Kort oppsummert

• Et atriumhus fra 1967 fikk vann i kjelleren, og ny drenering måtte legges innvendig på grunn av fjell.
• Nemnda mente at TG 2, ukjent byggegrunn, manglende fuktsikring og dreneringens alder gjorde at kjøperen hadde overtatt risikoen for et mer omfattende kostnadsbilde.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet ble frikjent.