Innglasset balkong regnet som P-rom: delvis medhold (FinKN 2024-35)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet fra 2003, solgt for 4,65 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev en 4-roms hjørneleilighet på 122 kvm bruksareal (BRA) og 118 kvm P-rom, med stor innglasset balkong. Tilstandsrapporten oppga arealet som 122 kvm BRA, 118 kvm P-rom og 4 kvm S-rom. P-rom er oppholdsrom som stue og soverom, mens S-rom er sekundære rom som bod og lignende.

Da kjøperen fikk skattemeldingen for 2022, var leiligheten registrert med 108 kvm P-rom. Takstmannen som hadde laget tilstandsrapporten, innrømmet at balkongen med glassing var ført opp som P-rom, men skulle vært S-rom. Balkongen fantes og kunne brukes som forutsatt. Den var bare feil klassifisert.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 394 068 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at leiligheten var 10 kvm mindre enn opplyst, og at boligens størrelse hadde vært viktig da han bestemte seg.

Forsikringsselskapet svarte at feilen ikke hadde betydning for kjøperen, siden en ny standard for arealmåling fra 1.1.24 går bort fra skillet mellom P-rom og S-rom. Selskapet mente også at feilklassifisering ikke var omfattet av reglene om arealavvik, at kjøperen ikke hadde lidd noe tap, og at kravet var for høyt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente at det var en mangel etter avhl. § 3-3 andre ledd, som gjelder når arealet er mindre enn opplyst. Den la vekt på tre ting.

For det første var partene enige om at balkongen var feil klassifisert og at avviket var 10 kvm. Selskapet hadde ikke vist noen konkrete omstendigheter som tilsa at kjøperen ikke la vekt på arealopplysningene. Selger og selskapet har bevisbyrden for det, og de kan ikke bare si at små avvik generelt ikke betyr noe.

For det andre var det uten betydning at nye måleregler kom senere. Også etter den nye standarden skilles innglassede balkonger fra internt bruksareal, som er det viktigste målet. Feilen hadde derfor fortsatt verdi.

For det tredje kunne nemnda ikke se at de nye reglene endret hvordan prisavslaget skulle utmåles. Nemnda mente at nedsatt verdi ble skjønnsmessig satt til 200 000 kroner. Fordi arealene finnes og kan brukes som forutsatt, var ikke avslaget like stort som for et areal som mangler helt.

Fra dette gikk det en egenandel (beløpsgrense) etter avhl. § 3-1 fjerde ledd, slik at prisavslaget endte på 190 000 kroner, i tillegg til forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at arealopplysninger i salgsoppgaven og tilstandsrapporten er noe du kan bygge på. Er et avvik dokumentert, er det selger og forsikringsselskapet som må vise at du ikke la vekt på arealet.

Den viser også at et prisavslag kan bli lavere enn kravet, både fordi verditapet ble vurdert skjønnsmessig og fordi egenandelen trekkes fra.

Kort oppsummert

• Balkongen var regnet som P-rom, og leiligheten hadde 10 kvm mindre P-rom enn opplyst.
• Nemnda mente at feilen var en mangel, og at nye måleregler ikke endret det.
• Kjøperen fikk delvis medhold og 190 000 kroner i prisavslag, med tillegg av forsinkelsesrente.