Utett pappshingeltak fra 2001 i enebolig: ikke medhold (FinKN 2025-1010)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1982 på Østlandet, solgt for 8,2 millioner kroner i 2023. Salgsprospektet solgte den inn som en arkitekttegnet enebolig. Tilstandsrapporten beskrev boligen som normal, alder tatt i betraktning, og advarte om at det måtte regnes med kostnader til vedlikehold og modernisering.

Taket var tekket med pappshingel fra 2001. Taktekkingen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten oppga at normal tid for omlegging er 20 til 30 år, og at taket kunne påregnes fornyet i nær fremtid. Taket var dekket av snø under befaringen, så taktekket ble ikke sett. Nedløp, beslag og takkonstruksjon fikk også TG 2. Rapporten nevnte fuktmerker på undersiden av undertaket, misfarging og fuktskader ved gesimsen og mangelfull lufting.

Etter overtakelsen i juni 2023 fant kjøperen at taktekkingen var utett, at enkelte takbord hadde råteskade og at det var lekkasje i undertaket. En skaderapport fra et annet takstfirma anslo utbedringen til 575 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 575 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og i tillegg 18 069 kroner i erstatning. Kravet ble rettet mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Kjøperen mente forholdet var upåregnelig og at opplysningene ved salget var mangelfulle.

Selskapet avslo kravet. Det viste til boligens alder og til det som var opplyst ved salget. Selger bestred å ha kjent til problemer med yttertaket, og bestred at det var gjort arbeid på taket i eiertiden. Selgers takstmann bestred også å ha kjent til mer enn det som stod i rapporten, og la frem bilder av taket fra befaringsdagen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det ikke var noen mangel. Nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det ingen holdepunkter for at selger eller takstmannen visste mer enn det som var opplyst. Bildene fra befaringen viste ingen tegn til fuktskade. Skaderapporten pekte selv på at eldre reparasjoner sannsynligvis var gjort for lenge siden. Selgers svar i egenerklæringen (skjema der selger svarer på hva han kjenner til) viser bare hva selger vet, og er ingen garanti mot skjulte feil. Derfor var det ikke mangel etter § 3-7, som gjelder selgers plikt til å gi opplysninger.

For det andre var taket 23 år gammelt ved salget og lå i intervallet der utskifting er ventet. Da måtte kjøperen regne med behov for oppgradering. Dette var også sagt i tilstandsrapporten.

For det tredje kunne ikke rapporten leses som en friskmelding. TG 2 betyr at det er feil, skade eller tegn på skade. Fuktmerkene og den manglende luftingen gjorde at kjøperen ikke kunne utelukke utettheter eller råte. Etter § 3-1 og § 3-2 er det bare avvik fra det kjøperen med rimelighet kunne vente som utgjør en mangel, og her var avviket påregnelig.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et gammelt tak med TG 2 og uttrykkelig omtale av fukt og manglende lufting i tilstandsrapporten gir kjøperen en svak stilling hvis taket senere viser seg å lekke. Nemnda leser risikoopplysningene i sammenheng med alderen. Når normal levetid er nesten oppbrukt og rapporten sier at fornyelse må påregnes, regnes lekkasjer og råte som forventelige.

Kjøperen må dessuten kunne vise at selger eller takstmannen visste mer enn de fortalte. Et nei i egenerklæringen er ikke nok i seg selv til å bevise det motsatte.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 575 000 kroner i prisavslag for et utett pappshingeltak fra 2001 og fikk ikke medhold.
• Rapporten hadde gitt TG 2, nevnt fuktmerker og sagt at taket måtte fornyes i nær fremtid.
• Nemnda fant ingen holdepunkter for at selger visste mer, og mente avviket var påregnelig.