Servitutt om vei kom ikke fram i salgsoppgaven: delvis medhold (FinKN 2025-782)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2018, solgt for 13 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev tre tinglyste heftelser (rettigheter og plikter som er registrert i grunnboken) på eiendommen. Alle gjaldt stikkledninger. To av dem hadde identisk tekst. Etter budaksept fant kjøperen ut at det i tillegg lå en servitutt (en tinglyst rett eller plikt som følger eiendommen) om veien inn til eiendommen. Den ga kommunen rett til å trekke tilbake en dispensasjon for veien, slik at eieren kunne bli pålagt å opparbeide veien i regulert bredde og avstå grunn. Megleren forklarte at samme servitutt var kopiert inn to ganger ved en feil, slik at den ene var beskrevet med feil innhold.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 750 000 kroner og forsinkelsesrente. Kjøperen viste til meglervurderinger som anslo verdifallet til alt fra 350 000 kroner til én million kroner, og mente at han ikke hadde budt slik hvis han hadde kjent servitutten.

Selgerens forsikringsselskap avviste mangelsansvar og mente at et eventuelt prisavslag måtte være høyst 100 000 kroner. Selskapet viste til en vurdering fra en annen megler og til at slike servitutter er vanlige. Selgeren mente at det var meglers feil.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig i at det var en mangel, og hele nemnda sto samlet. Tre ting veide tyngst.

For det første må megleren ha kjent til servitutten. Meglere har en lovfestet plikt til å gi kjøperen opplysninger om tinglyste forpliktelser. At feilen skyldtes at samme dokument ble sendt to ganger, endrer ikke dette, og selgeren hefter for det som er opplyst i salgsoppgaven (§ 3-7).

For det andre hadde kjøperen lagt inn bud uten å kjenne servitutten. Boligen ble dermed ikke levert slik avtalen var, og den hadde et avvik en kjøper ikke kunne regne med (§ 3-1 og § 3-2). Da trengte ikke nemnda ta stilling til om opplysningen ville ha påvirket budet.

For det tredje ble prisavslaget satt skjønnsmessig. Nemnda la vekt på at slike servitutter er vanlige for eneboliger i området, og at kommunen hadde uttalt at nytt planforslag for veien var lite sannsynlig. Meglervurderingene fra kjøperen var kortfattede og lite begrunnet, og et av anslagene omfattet også kostnader utover verdifallet. Nemnda tok derfor utgangspunkt i vurderingen som var innhentet av selskapet. Kjøperen fikk ikke trukket fra egenandel.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangelfull salgsoppgave kan gi krav, selv om feilen skyldes en teknisk slurv hos megleren og selgeren ikke visste noe om den. Den viser også at en servitutt som ikke er tatt i bruk, kan gi prisavslag på grunn av usikkerheten, men at beløpet avhenger av hvor sannsynlig det er at den blir brukt og hvor vanlig den er. Kjøperens krav var langt høyere enn det nemnda kom til.

Kort oppsummert

• En servitutt om vei var feilaktig beskrevet i salgsoppgaven, og kjøperen fikk ikke vite om den før budaksept.
• Nemnda mente det var en mangel og ga delvis medhold: 100 000 kroner mot et krav på 750 000 kroner.
• Beløpet ble lavere fordi servitutten var vanlig og lite sannsynlig å bli brukt.