Ufaglært tilbygg og lavt kostnadsestimat: kjøper tapte (FinKN 2024-1052)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1997, solgt for 5,15 millioner kroner i mars 2023. Salgsoppgaven presenterte en lekker vinterhage med vinduer på tre sider. Tilbygget var en tidligere terrasse som eieren selv hadde isolert og bygget inn.

Tilstandsrapporten ga tilbygget TG 3 (den høyeste graden av avvik) på grunn av store skjevheter i gulvet. Den ga i tillegg TG 2 for usikker lufting av taket. Rapporten sa at lokal utbedring måtte gjøres, og at ytterligere undersøkelser var nødvendig for å kartlegge omfanget. Kostnadsestimatet var «under 10 000» kroner. I egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) opplyste selgeren at tilbygget var utført av ufaglært eier, og at gulvet hadde noe skjevhet.

Kort tid etter overtakelsen i juni 2023 så kjøperen at trekonstruksjonen var lagt rett ned i jorden, og at det var råteskader. Kjøperen reklamerte i oktober 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperens takstmann anslo utbedringen til 55 562 kroner. Et pristilbud fra en tømrer for å utbedre hele tilbygget var 198 500 kroner. Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 198 500 kroner, pluss forsinkelsesrente.

Kjøperen mente at selger og selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger, og at kostnadene var upåregnelig høye sammenlignet med estimatet på under 10 000 kroner. Kjøperen mente også at takstmannen ikke hadde undersøkt konstruksjonen slik forskriften krever, slik at rapporten ikke burde få virkning.

Boligselgerforsikringen (forsikringen selgeren har for slike krav) avviste kravet. Selskapet pekte på at estimatet var et forsiktig anslag med forbehold om nærmere undersøkelser, og at ingen kunne forvente et nytt tilbygg for under 10 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet rett, og nemnda sluttet seg til det. Tre forhold var viktige.

For det første mente nemnda at tilstandsrapporten var godkjent. Takstmannen skal se på bærende konstruksjoner visuelt (forskriften § 2-13), men kjøperen kan ikke forvente at det gjøres inngrep i konstruksjonen. Rommet under tilbygget var lukket. Det var uklart hvor tilgjengelig det var, og den uklarheten gikk ut over kjøperen, som har bevisbyrden.

For det andre var feilene påregnelige. Selgeren hadde opplyst at tilbygget var utført av ufaglærte, og rapporten ga TG 3. Nemnda fant heller ikke at selgeren kjente til flere feil enn de som var opplyst (§§ 3-2 og 3-7).

For det tredje var ikke estimatet så misvisende at det ga en mangel. Kjøperen kunne ikke regne med en full oppgradering for under 10 000 kroner, siden rapporten ba om nærmere undersøkelser. En lokal utbedring av høydeforskjellene virket dessuten langt rimeligere enn tømrerens tilbud. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et lavt kostnadsestimat i tilstandsrapporten ikke gir kjøperen en garanti. Estimatet er et sjablonmessig anslag (§ 2-22), ikke et pristilbud. Det må være svært misvisende før det alene utgjør en mangel.

En opplysning om at noe er bygget av ufaglærte, sammen med TG 3, gjør at kjøperen må regne med at det kan være ufagmessige forhold. Forbehold om nærmere undersøkelser i rapporten teller også med.

Kort oppsummert

• Et tilbygg bygget av eier viste seg å ha råte og dårlig understøttelse, og kjøperen krevde 198 500 kroner.
• Nemnda mente feilene var påregnelige etter opplysningene om ufaglært arbeid og TG 3, og at estimatet på under 10 000 kroner ikke var misvisende.
• Selskapet fikk rett, så kjøperen nådde ikke frem med prisavslaget.