Parkslirekne på stor festet tomt til enebolig: medhold (FinKN 2024-164)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på en festet tomt på 1 309 kvadratmeter på Østlandet, solgt for 9,5 millioner kroner ved kontrakt i juni 2022. Salgsoppgaven la stor vekt på tomten. Den ble omtalt som stor og flat, vestvendt og med gode solforhold. Tilstandsrapporten satte tomtens verdi til 5 millioner kroner, mens boligens tekniske verdi var 4,2 millioner kroner. Egenerklæringen viste at boligen ble solgt på fullmakt, og at fullmektigen ikke hadde bodd der og ikke kjente eiendommen spesielt godt.

Etter at kontrakten var signert, var kjøperen på tomten. En nabo fortalte at det vokste parkslirekne der. Planten dekket 30 til 40 kvadratmeter i den nordvestlige delen av tomten. Kjøperen overtok og klaget til forsikringsselskapet i oktober 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 564 975 kroner, basert på et pristilbud fra en anleggsgartner. Tilbudet gikk ut på å grave opp jord ned til 30 centimeter, dekke rotsystemene med duk og legge terrenget tilbake. Kjøperen viste til at parkslirekne har stått på Norsk svarteliste siden 2007, og at det er dyrt og tidkrevende å bli kvitt den.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det mente at kjøperen selv hadde sett planten og burde undersøkt nærmere, at hageområder ofte har uønskede planter, og at planten bare var en begrenset ulempe. Selskapet mente også at utbedringen kunne gjøres langt billigere.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og fant en mangel etter § 3-2 (boligen avviker fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente). Fire ting veide tyngst.

For det første hadde tomten hatt en fremtredende plass i markedsføringen, og tomten ble i tilstandsrapporten vurdert som mer verdt enn selve huset. Da var det ikke forventbart at den hadde så store problemer.

For det andre ligger parkslirekne på listen over fremmede organismer som det er forbudt å innføre, sette ut og selge. Etter naturmangfoldloven § 69 må den som eier tomten sørge for at planten ikke sprer seg. Eieren må altså holde planten under kontroll, og det tar tid og penger.

For det tredje kan tomten ikke uten videre brukes slik den var tenkt, så lenge planten er der.

For det fjerde kan en vanlig kjøper ikke forventes å kjenne til planten og problemene den skaper. Nemnda viste også til at lovgiverne har ment at terskelen for mangel skal ligge betraktelig lavere enn den gamle vesentlighetsterskelen ved salg «som den er».

Når det gjaldt beløpet, tok nemnda kjøperens tilbud til følge. Selskapet hadde ikke dokumentert at en billigere metode ville virke. Nemnda mente også at kjøperen ellers måtte bruke mye tid på å holde planten i sjakk og ikke kunne bruke hagen slik man ønsket. Fra kravet ble det trukket 10 000 kroner som egenandel (den delen av tapet kjøperen selv må bære, etter § 3-1 fjerde ledd). Prisavslaget ble 554 975 kroner, med forsinkelsesrenter.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en plante på tomten kan være en mangel når tomten er en sentral del av det som ble solgt. Jo større vekt salgsoppgaven legger på tomten, jo større forventninger kan du ha til den.

Saken viser også at det hjelper å ha et konkret pristilbud på bekjempelse. Forsikringsselskapet fikk ikke gjennomslag for at et billigere alternativ fantes, fordi det ikke var dokumentert.

Kort oppsummert

• Parkslirekne dekket en del av en stor festet tomt som var fremhevet i salgsoppgaven, og kjøperen krevde 564 975 kroner.
• Nemnda mente at tomten avvek fra det kjøperen kunne vente, blant annet fordi eieren må holde planten under kontroll.
• Kjøperen fikk medhold, og prisavslaget ble 554 975 kroner etter egenandelen.