Gammel drenering og fukt i tomannsbolig fra 1938: ikke medhold (FinKN 2026-281)

Hva saken gjaldt

Boligen lå på Østlandet og var den ene halvdelen av en tomannsbolig fra 1938. Den var bygget om til bolig i 1996. Den ble solgt for 9,2 millioner kroner ved kontrakt 2.5.24, og kjøperen overtok 1.8.24.

I egenerklæringen (selgerens skjema om det hun vet om boligen) hadde selgeren opplyst om tidligere fuktighet i et skap ved inngangsdøren og om en vannlekkasje ved pipa i 2023. Hun hadde også opplyst at hun kjente til problemer med drenering, fuktinnsig eller fuktmerker i underetasjen.

Tilstandsrapporten fra april 2024 ga drenering, rom under terreng, yttervegger og gulv på grunn TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Dreneringen ble beskrevet som gammel. Med fuktmåler var det påvist høyere fukt nederst på innsiden av grunnmuren. Rapporten sa at dette tydet på at dreneringen ikke fungerte godt nok, og at ytterveggene under bakkenivå var en risikokonstruksjon fordi de var foret ut med organisk materiale. Takstmannen tok ikke hull i veggen (hulltaking), fordi fukt allerede var påvist. De innvendige overflatene fikk TG 1.

Under oppussing etter overtakelsen fant kjøperen fuktskader i flere rom under terreng. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) 3.10.24. Fagfolk mente hovedårsaken var at dreneringen var gammel og hadde sviktet. En entreprenør fant at det ikke var drenering på alle fire sider av bygget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 739 216 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 235 205 kroner i erstatning og forsinkelsesrente. Kjøperen viste til at det bare var drenering på én av sidene, at den var lagt feil, og at utbedringen var dyr. De innvendige følgeskadene kostet over 600 000 kroner, noe som var upåregnelig når overflatene bare hadde fått TG 1. Kjøperen mente også at takstmannen burde ha avdekket forholdet.

HDI Global Specialty, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste at det var en mangel. Selskapet viste til boligens alder og at kjøperen måtte regne med at flere bygningsdeler var fra 1938. Selskapet viste også til de negative opplysningene ved salget.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig. Den var, som sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), i tvil, men landet på at det ikke var noen mangel.

Det første var hva kjøperen kunne forvente (§ 3-2). Alderen på dreneringen var ikke oppgitt, og salgsdokumentene viste til byggeåret 1938. Kjøperen kunne ikke forvente at all drenering var fra 1996. Rapporten hadde dessuten kalt den gammel og varslet om dårlig funksjon.

Det andre var mengden advarsler. Nemnda la særlig vekt på de mange og alarmerende risikoopplysningene om gammel fuktsikring og pågående fuktproblemer. At innvendige overflater var TG 1, veide mindre. Tvilen gjaldt først og fremst omfanget av de innvendige fuktskadene.

Det tredje var ansvaret for opplysningene (§ 3-7 og § 3-8). Det var ingen klare holdepunkter for at selgeren hadde holdt noe tilbake. Nemnda mente heller ikke at takstmannen kunne ha påvist funksjonssvikt i april 2024. Reglene i forskriften (§ 2-15) lar takstmannen droppe hulltaking når fukt allerede er påvist på annen måte, og rapporten forklarte hvorfor det ikke ble tatt hull.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport med TG 2 på drenering og rom under terreng, sammen med opplysninger om fukt fra selgeren, gjør det vanskelig å få medhold når fuktskader senere kommer frem. Det gjelder selv når regningen er stor og de innvendige overflatene så fine ut.

Den viser også at takstmannen ikke må ta hull i vegger der rapporten forklarer hvorfor og har varslet om risikoen. Lav tilstandsgrad på innvendige overflater beskytter ikke mot fuktskader som rapporten allerede har varslet om ved dreneringen.

Kort oppsummert

• Sviktende drenering og fuktskader i rom under terreng i en tomannsbolig fra 1938. Kravet var 1 739 216 kroner.
• Nemnda ga selskapet medhold, altså ikke medhold til kjøperen, selv om den var i tvil.
• Mange tydelige risikoopplysninger om gammel drenering og fukt gjorde skadene påregnelige.