Råte i tak, fukt i kjeller og svikt i drenering: delvis medhold (FinKN 2026-453)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1985 i Akershus, solgt for 7,1 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 24.1.23. Kjøperen overtok 1.4.23. Salgsoppgaven beskrev en modernisert bolig med «god standard på innredninger, overflater og utstyr». Tilstandsrapporten var mer nyansert. Taktekkingen fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), mens takkonstruksjonen og veggene fikk TG 1 (bare mindre avvik). Rom under terreng fikk TG 0 (ingen avvik) etter hulltaking i kjellerstuen. Dreneringen fikk mørk TG 2, fordi over halvparten av forventet levetid var brukt opp, og vaskerommet i kjelleren fikk TG 3 (store avvik). I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) opplyste selger om mindre saltutslag på gulvet i badstuen.

Under malearbeid fant kjøperen råte i bærebjelker i taket. I kjelleren viste det seg saltutslag, høy fukt i vegger og gulv og løs puss. Flere fagkyndige mente at dreneringen rundt boligen ikke fungerte, og en av dem fant ikke drensledning der den skulle vært. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) 27.8.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde først heving av kjøpet (at handelen omgjøres). Subsidiært krevde kjøperen prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 955 131 kroner, i tillegg til erstatning for utgifter til bistand, takst og undersøkelser, og forsinkelsesrenter. Utbedring av takbjelkene var anslått til 42 900 kroner i ett tilbud og 187 500 kroner i en rapport, og drenering med tilbakeføring av innvendige flater til 1 955 131 kroner.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente at lokale utbedringer på et gammelt bygg var påregnelige, og at selger og takstmannen ikke kjente til råten. Det mente også at det ikke var dokumentert at boligen manglet drenering, siden det bare var gravd ett sted, og at kravet var for høyt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga delvis medhold. Nemnda kom til nesten samme utfall, men med endringer. Tre ting veide tyngst.

For det første mente nemnda at råten i takbjelkene var en mangel, i motsetning til sekretariatet. Selv om taktekkingen hadde mørk TG 2, hørte skaden mest naturlig til takkonstruksjonen, som hadde TG 1.

For det andre var både dreneringen og fukten i kjelleren mangler. For kjelleren la nemnda vekt på at det var tatt hull i veggen og at rom under terreng hadde fått TG 0.

For det tredje ble heving avvist. Nemnda mente at avtalebruddet ikke var vesentlig nok, siden et prisavslag godt kan rette opp de økonomiske følgene.

Prisavslaget ble satt lavere enn sekretariatet hadde lagt opp til. For dreneringen kunne det i høyden gis om lag 50 000 kroner, siden den var gitt TG 2 og var gammel. Nemnda trakk også kraftig fra for innvendig fukt, fordi det var opplyst om saltutslag i badstuen og vaskerommet hadde TG 3. Etter en skjønnsmessig vurdering ble prisavslaget satt til 450 000 kroner, og det omfatter takst og egenandel. Kjøperen ble også tilkjent 52 250 kroner i erstatning for utgifter til bistand, forutsatt at de ikke dekkes på annet grunnlag. Kravet om betaling for eget arbeid førte ikke frem. Forsinkelsesrenter ble tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport med TG 0 på en bygningsdel gir kjøperen en sterk forventning, også når andre deler av boligen er gamle. Selv om noe er gammelt, kan skaden være større enn det kjøperen måtte regne med.

Den viser også at et stort krav sjelden holder helt. Nemnda skiller mellom hva som var opplyst og hva som ikke var det, og trekker fra for alder og for det som var nevnt i salgsdokumentene. Selv med flere mangler var kjøpet ikke grunn nok til heving når pengene kan rette opp tapet.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant råte i takbjelker, fukt i kjelleren og en drenering som ikke fungerte, og krevde heving eller 1 955 131 kroner i prisavslag.
• Nemnda mente alle tre forholdene var mangler, men avviste heving og trakk kraftig fra for alder og opplysninger.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 450 000 kroner og 52 250 kroner i erstatning for utgifter.