Museskader i hytte fra 2001, reklamert for sent: ikke medhold (FinKN 2026-772)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 2001, solgt for 2,2 millioner kroner ved kontrakt fra august 2024 og overtatt noen dager senere. Selgeren ble representert av en fullmektig. Tilstandsrapporten opplyste om muselort på kjøkkenet og anbefalte nærmere undersøkelser og tiltak. Andre innvendige forhold fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). I egenerklæringen svarte selgerens fullmektig ja på om det var skadedyr, og skrev mus.

Etter overtakelsen tettet kjøperen utvendige åpninger med børster mot mus. Utover høsten fant kjøperen stadig flere spor og muselort i alle rom. I november 2024 åpnet kjøperen en vegg i boden og fant store mengder, nok til å fylle et rom mellom to veggstendere med en høyde på ca. 40 cm. Da det ble banket på vegger og tak, drysset det muselort ut. Kjøperens bygningsforsikring lot undersøke saken, og en rapport datert 16. mars 2025 sa at musene hadde spredd seg fra boden til himlingen i hele hytta, og at de trolig hadde hatt tilgang siden byggeåret.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 563 826 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), basert på en rapport som anslo utbedringskostnadene. Kjøperen mente omfanget var skjult og mye større enn det som kunne vente ut fra rapporten, og at fristen for å reklamere ikke startet før kjøperen fikk denne rapporten i juni 2025.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det mente at fristen begynte å løpe i november 2024, da kjøperen fant muselort i veggen, og at kjøperen ventet omtrent sju måneder. Selskapet mente også at det ikke var en mangel, siden det var opplyst om mus.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat, men med en annen begrunnelse. To ting veide tyngst.

For det første var det tvilsomt å regne fristen fra november 2024. Siden både rapporten og egenerklæringen opplyste om mus, lå det som kjøperen fant i boden, innenfor det kjøperen måtte vente. Da var det ingen god grunn til å si fra til selgeren. Fristen begynner å løpe først når det er en realistisk mulighet for at selgeren er ansvarlig.

For det andre fikk kjøperen nok kunnskap da rapporten av 16. mars 2025 kom. Den viste at muselort drysset fra himlingen i alle rom. Da var avviket blitt så stort at det gikk utover det kjøperen kunne vente. Kjøperen reklamerte likevel ikke før 30. juni 2025, og det var for sent etter Høyesteretts praksis. Nemnda så ikke at unntaket for særlige tilfeller kunne brukes. Kravet var derfor tapt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav kan gå tapt selv når skaden er stor og reell. Kjøperen kan ha rett til noe tid, men når en rapport klart viser at skaden går utover det som var opplyst, må selgeren eller selskapet få beskjed innen rimelig tid. Nemnda regner ikke med at kjøperen skal vente på et fullt kostnadsoverslag. Saken viser også at opplysninger om mus ved salget senker det du kan forvente.

Kort oppsummert

• Store mengder muselort ble funnet i vegger og himlinger i en hytte fra 2001, og kravet var 563 826 kroner.
• Nemnda mente fristen for å reklamere startet i mars 2025, ikke november 2024, og at kjøperen reklamerte for sent.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem, og nemnda avgjorde ikke om det var en mangel.