Manglende bæring i oppussingsobjekt fra 1948: delvis medhold (FinKN 2023-397)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig fra 1948, solgt for 6 360 000 kroner ved kontrakt i april 2022 og overtatt i juni 2022. Den ble markedsført som oppussingsobjekt med stort potensial. Tilstandsrapporten ga ytterveggene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Nordveggen var nær slutten av levetiden og trengte etterisolering og ny kledning på sikt. De andre veggene var etterisolert og kledd på nytt i 1999. Terrassedøren var byttet til en skyvedør i 1999, og dørene fikk TG 1 (ingen eller svært svake tegn på svekket tilstand). Salget var et dødsbo, så egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) ga ingen nærmere opplysninger om tilstanden.

Etter overtakelsen fant kjøperen at himlingen over balkongdøren hadde sunket. Da den ble åpnet, viste det seg at stendere (de bærende stolpene i veggen) var tatt bort da den nye døren ble satt inn, og at bæringen ikke var god nok. En fagperson anslo utbedringen til omtrent 62 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 62 000 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente det var upåregnelig at bæringen var mangelfull.

Selskapet som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) avviste kravet. Det viste til byggeåret, til at boligen var solgt som oppussingsobjekt med kjent utbedringsbehov, og at døren var satt inn i 1999 og hadde fungert godt siden.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til at boligen hadde en mangel etter den nye avhendingsloven § 3-2. Nemnda pekte på tre ting.

For det første betyr oppussingsobjekt at kjøperen må regne med en utidsmessig og slitt bolig. Men det betyr ikke at kjøperen har tatt ansvar for alt. Grunnleggende deler som bæring er ment å vare hele bygningens levetid, og kjøperen kan ikke uten videre forventes å godta svakheter der, med mindre det er sagt tydelig.

For det andre sto det ingenting i rapporten eller markedsføringen om at bærekonstruksjonen var endret. Kjøperens dokumentasjon var kort, men selskapet hadde ikke lagt frem egne fagvurderinger, og nemnda la derfor til grunn at stendere var fjernet uten tilstrekkelig erstatning.

For det tredje mente nemnda at saken lå i grenseland, siden svekkelsen var på et avgrenset og mindre risikofylt sted. Sikkerheten veide likevel tungt, og bæring er ikke noe som har en levetid.

Prisavslaget ble satt til 52 000 kroner. Nemnda la utbedringskostnaden på 62 000 kroner til grunn, siden det ikke var vist at utbedringen ga høyere standard, men trakk fra en egenandel på 10 000 kroner. Kjøperen fikk også rente. Derfor er det delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et oppussingsobjekt ikke gir selger fritak fra alt. Kjøperen må vente overflateslitasje og utidsmessige løsninger, men ikke uten videre at den bærende konstruksjonen er svekket.

Saken viser også at egenandelen trekkes fra i prisavslaget, selv når kjøperen får medhold. Ved små krav kan den utgjøre en merkbar del av beløpet. Og når selskapet ikke motbeviser kjøperens dokumentasjon med egne fagvurderinger, kan en kort rapport være nok.

Kort oppsummert

• Stendere var fjernet i en bærende vegg da en terrassedør ble byttet i 1999, i en tomannsbolig fra 1948 solgt som oppussingsobjekt.
• Nemnda mente kjøperen ikke måtte regne med svekket bæring, selv om saken lå i grenseland.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 52 000 kroner etter fradrag for egenandel, mot et krav på 62 000 kroner.