Kommunalt rørarbeid ikke opplyst til kjøper: ikke medhold (FinKN 2025-1307)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i Oslo fra 1979, solgt for 4 600 000 kroner. Salgsoppgaven fremhevet en rolig og attraktiv beliggenhet og omtalte offentlig vann og avløp. Før salget hadde kommunens vann- og avløpsetat sendt et brev til beboerne i området. Det sa at de kommunale rørene var gamle, at det hadde vært flere brudd, og at rørene skulle fornyes. Beboerne måtte regne med anleggstrafikk, støy, støv, rystelser, mulig lukt og kortvarig brunt vann.

Selgeren bodde i boligen da brevet ble sendt. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte han likevel nei på om han kjente til planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kunne endre bruken av eiendommen eller omgivelsene.

Kjøperen så graving i veien noen måneder etter overtakelsen og fikk vite om varselbrevet i juni. Da reklamerte han til selskapet. En meglervurdering anslo verdiminuset til omtrent 150 000 kroner, men pekte samtidig på at arbeidene var midlertidige og at eiendommen ikke ville være mindre verdt etterpå.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 150 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og som alternativ erstatning, samt renter. Han mente at selgeren måtte ha kjent til rørprosjektet, og at støy og et rotete nærmiljø var en ulempe selv om den var midlertidig.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet mente at egenerklæringen bare gjenga selgerens egen oppfatning, at kjøperen hadde reklamert for sent, at arbeidene var midlertidige og påregnelige, og at det ikke var et varig verditap. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente først at reklamasjonen kom i tide.

Deretter mente nemnda at selgeren mest sannsynlig hadde brutt opplysningsplikten (§ 3-7 og § 3-8). Arbeidene var omfattende og langvarige og lå nær eiendommen, både kommunen og entreprenøren hadde gitt informasjon, og selgeren bodde der. Kunnskap om dem ville trolig ha påvirket kjøperens bud, så opplysningssvikten kunne ha virket inn på kjøpet.

Likevel ga det ikke prisavslag. Et prisavslag krever at boligen er verdt mindre på grunn av mangelen (§ 4-12). Nemnda ga tre grunner.

Arbeidene var midlertidige og skulle avsluttes, og når de var ferdige, var det ikke lenger noe verdiminus. De foregikk utenfor eiendommen, på offentlig grunn og på dagtid, og påvirket derfor bare i liten grad hvordan kjøperen kunne bruke boligen. Og rørarbeidet innebar en oppgradering av det kommunale anlegget, som også kommer kjøperen til gode.

Nemnda sa at prisavslag for midlertidig bruksulempe kan være mulig, men at vurderingen må være helt konkret. Erstatning etter § 4-14 kom heller ikke på tale, fordi det ikke var sannsynliggjort et økonomisk tap. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil opplysning fra selgeren ikke alene gir penger tilbake. Kjøperen må også vise et konkret tap eller en reell begrensning i hvordan boligen kan brukes.

Ulemper som støy og graving på offentlig grunn, som er vanlige for boligeiere i et befolket område, veier lite. Det hjelper heller ikke at en megler mener boligen kan bli mindre attraktiv, når ulempen er midlertidig.

Kjøperen har bevisbyrden. Da må det dokumenteres hvordan arbeidene faktisk har påvirket bruken.

Kort oppsummert

• Kommunen fornyet vann- og avløpsrør i veien, og selgeren hadde svart nei på spørsmålet om offentlige vedtak. Kravet var 150 000 kroner.
• Nemnda mente selgeren mest sannsynlig hadde brutt opplysningsplikten, men at kjøperen ikke hadde sannsynliggjort verditap.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke medhold.