Lekkasje ved pipa i «meget velholdt» enebolig fra 1984: medhold (FinKN 2024-645)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1984. Den ble solgt for 4,8 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 9.3.22, og kjøper overtok 5.4.22. Salgsoppgaven beskrev boligen som meget velholdt og med god standard. Selger hadde bodd der siden 2012, og svarte nei i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) på spørsmål om utettheter i tak, om arbeid på taket og om problemer med skorstein eller pipe.

Tilstandsrapporten ga takkonstruksjon, pipe, kjøkken og innvendig himling TG 1 (best mulig tilstandsgrad, ingen avvik). Taktekkingen og de utvendige beslagene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), begrunnet med alder. Takstmannen hadde ikke gått på yttertaket på grunn av snø, og hadde vurdert det fra bakken.

I januar 2023 så kjøper tegn til fukt i kjøkkentaket. På et loft bak en skjult luke lå to isolasjonsruller som samlet opp vann, slik at det ikke rant ned til kjøkkenet. En takstmann konkluderte med at området rundt pipa hadde vært utett i lang tid, på grunn av utette gjennomføringer etter en gammel feierplattform og slitte beslag. Vannet hadde over flere år ført til fuktskader og soppvekst i undertaket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 124 375 kroner, med forsinkelsesrente. Beløpet var kostnaden for å bytte det skadde undertaket og en del av kjøkkentaket og legge nye beslag rundt pipa. Kjøper mente at boligen var dårligere enn det som var påregnelig, og at både selger og selgers takstmann hadde gitt for dårlige opplysninger.

Selskapet var selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det avviste kravet og viste til risikoopplysningene før kjøpet. Både selger og takstmann sa at de ikke kjente til forholdet. Takstmannen mente at han hadde sett på begge kneloftene uten å finne fukt, sopp eller andre tegn på skade.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), som selv hadde vært noe i tvil. Boligen hadde en mangel etter § 3-2, som handler om at boligen må stemme med det kjøper med rimelighet kan forvente. Tre forhold talte for kjøper.

For det første ble boligen markedsført som meget velholdt og med god standard. For det andre var det ikke gitt noen risikoopplysninger om taket eller pipa i egenerklæringen. For det tredje fikk takkonstruksjonen, pipa, kjøkkenet og himlingen alle TG 1.

Kjøper måtte regne med at taktekkingen var gammel og kunne trenge vedlikehold på sikt. Men kjøper var ikke gitt rimelig grunn til å regne med å måtte utbedre en lekkasje på kort sikt.

Ved utmålingen (§ 4-12) ble utbedringskostnaden lagt til grunn. Nemnda gjorde ikke fradrag for standardheving eller forlenget levetid, fordi utbedringen var lokal og bare en del av taket skulle byttes. Selskapet har dessuten bevisbyrden (ansvaret for å bevise) for et slikt fradrag. Kjøper må derimot selv bære en egenandel på 10 000 kroner, og prisavslaget ble derfor 114 375 kroner, med forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig som er beskrevet som velholdt, og med gode tilstandsgrader på takkonstruksjonen, gir kjøper grunn til å forvente at det ikke lekker. Det gjelder selv om selve taktekkingen er eldre.

Saken viser også at lokal utbedring vanligvis ikke gir fradrag. Skal selskapet få trekk for at kjøper får et bedre tak, må selskapet kunne vise det.

Kort oppsummert

• Lekkasje ved pipa hadde ført til fuktskader og sopp i undertaket og i kjøkkentaket i en enebolig fra 1984.
• Nemnda mente at boligen var solgt som velholdt, med gode tilstandsgrader, og at lekkasjen var en mangel.
• Kjøperen fikk medhold og et prisavslag på 114 375 kroner, etter en egenandel på 10 000 kroner.