Skjeggkre og krav om heving, rekkehus fra 2017: ikke medhold (FinKN 2023-756)

Hva saken gjaldt

Rekkehuset lå på Østlandet, var oppført i 2017 og gikk over tre etasjer. Det ble solgt for 6,52 millioner kroner ved kjøpekontrakt i februar 2022, og kjøperen overtok 1.8.22. Saken ble avgjort etter den nye avhendingsloven, som gjelder fra 1.1.22. Alle bygningsdeler i tilstandsrapporten hadde TG 1 (ingen avvik).

I egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) svarte selgeren ja på spørsmål om skadedyr og forklarte at de siste seks månedene hadde de sett noen få tilfeller av sølvkre i underetasjen. De hadde hatt limfeller ute, og hadde til sammen sett omtrent åtte dyr, men ingen den siste måneden. På spørsmål om skjeggkre svarte selgeren nei.

Etter overtakelsen så kjøperen skjeggkre, mest i første og andre etasje. Et skadedyrfirma satte ut limfeller, fant unge skjeggkre og behandlet langs gulvlistene. Firmaet skrev at målet er å redusere, ikke utrydde, og anslo at problemet hadde utviklet seg over ett til to år. Kjøperens bygningsforsikring dekket behandlingen mot en egenandel på 2 000 kroner. Kjøperen forklarte også at styrelederen og naboer skulle ha sagt at skjeggkre var et kjent problem.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde bare at kjøpet skulle heves (at handelen omgjøres, slik at boligen leveres tilbake og kjøpesummen betales tilbake). Kjøperen mente at selgeren måtte ha kjent til skjeggkre, siden problemet var kjent og oppdaget raskt. Kjøperen viste også til at det er forskjell på sølvkre og skjeggkre, og at det hadde hatt betydning for kjøpsbeslutningen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selgeren kjente ikke til skjeggkre, og hadde opplyst om det selgeren faktisk hadde sett. Selskapet mente det ikke var noen mangel, og heller ikke noe vesentlig avtalebrudd.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Det mente at det ikke var en mangel, og at det ikke var sannsynliggjort at selgeren kjente til skjeggkre.

Nemnda gikk på et viktig punkt lenger mot kjøperen. Den mente at opplysningen om sølvkre i underetasjen neppe kunne likestilles med skjeggkre i første og andre etasje, og at en mangel etter avhl. § 3-2 første ledd derfor trolig ikke kunne utelukkes. Men det avgjorde ikke saken, fordi kjøperen bare hadde krevd heving.

Heving krever et vesentlig avtalebrudd, jf. avhl. § 4-13. Nemnda forklarte at det skal betydelig mer til for å heve et kjøp enn for å konstatere en mangel. Her var to ting avgjørende. Skjeggkre kan nå i det vesentlige bekjempes for en relativt beskjeden kostnad. Og omfanget syntes moderat, så man var et stykke unna kravet om vesentlighet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser forskjellen mellom to spørsmål: om boligen har en mangel, og om mangelen er så alvorlig at kjøpet kan heves. Du kan ha rett i det første og likevel tape på det andre.

Heving er den strengeste følgen av en mangel. Når skadedyr kan bekjempes for en moderat sum og omfanget er begrenset, er det lite trolig at nemnda vil anse det som et vesentlig avtalebrudd. Et krav om prisavslag eller dekning av utbedringskostnader vil normalt stå sterkere enn et rent krav om heving. Nemnda tok imidlertid ikke stilling til noe slikt krav i denne saken, siden kjøperen bare hadde krevd heving.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant skjeggkre i et rekkehus fra 2017, der selgeren bare hadde opplyst om sølvkre, og krevde å heve kjøpet.
• Nemnda mente en mangel trolig ikke kunne utelukkes, men at omfanget var moderat og kostnaden ved bekjempelse beskjeden.
• Selskapet fikk medhold, fordi det ikke var et vesentlig avtalebrudd som ga rett til heving.