Sprekk i himling og skjev vegg i rekkehus: ikke medhold (FinKN 2024-547)

Hva saken gjaldt

Boligen var en rekkehusleilighet i Vestland fylke, oppført i 2012 og solgt for 3,63 millioner kroner i 2022. Tilstandsrapporten ga de aktuelle bygningsdelene tilstandsgrad 1 (TG 1, som betyr ingen eller bare små avvik). Egenerklæringen (selgers skjema om det hun kjenner til ved boligen) inneholdt ingen opplysninger om problemer med overflater.

Etter overtakelsen fant kjøperen sprekker i himlingen i korridor, stue og kjøkken, en vegg som kurvet seg, en sprukket flis nær inngangsdøren, vann fra balkongen og for dårlig drenering (bortledning av vann rundt huset). Kjøperen reklamerte (varslet selger og selskapet om feilene) i 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene, i tillegg til utgifter til takst. Selskapet bak selgers boligselgerforsikring avviste først alt. Senere godtok det balkongen og dreneringen etter en vurdering fra sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), og utbetalte et prisavslag på 26 161 kroner.

Striden for nemnda gjaldt derfor bare sprekkene i himlingen, den skjeve veggen og flisen. Selskapet mente at dette var kosmetiske forhold uten praktisk betydning, og at kjøperen måtte regne med litt vedlikehold av en flis fra byggeåret. Kjøperen mente forholdene lå utenfor det man kunne vente, og at selger, megler og takstmann kjente eller måtte kjenne til dem.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Tre ting var avgjørende.

For det første sprekkene i himlingen. De fagkyndige beskrev dem som vanlige når konstruksjonen setter seg og tørker. Det var ikke gjort sannsynlig at de skyldtes feil ved bygging eller montering. Da lå de ikke utenfor det en kjøper med rimelighet kan vente (§ 3-2).

For det andre den skjeve veggen og flisen. Veggen var bare et estetisk problem, og det var ikke vist at den var farlig eller til ulempe i bruk. Flisen satt i et hjørne under trappen, og det var ikke vist at sprekken gjorde boligen mindre brukbar.

For det tredje selgers kunnskap (§ 3-7). Det fantes ingen konkrete holdepunkter for at selger eller takstmannen kjente til feilene. Sprekkene i himlingen var dessuten bare synlige i bestemt lys og kunne variere med årstiden. Utbedringen av flisen var begrenset til 5 000 kroner. Nemnda kunne uansett ikke se at en opplysning ville ha påvirket avtalen.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ikke alle feil er mangler i lovens forstand. Små sprekker og skjevheter som bare har estetisk betydning, kan regnes som noe kjøperen må tåle, selv i en forholdsvis ny bolig.

Den viser også at det å påvise en feil ikke er nok. Kjøperen må vise at feilen ligger utenfor det som var rimelig å vente, eller at selger visste om den. Sprekker som bare synes i visst lys, er vanskelige å knytte til selgers kunnskap.

En rapport fra en fagkyndig som ikke tar stilling til om noe er en mangel, gir heller ikke svar på selve spørsmålet.

Kort oppsummert

• Sprekker i himling, en skjev vegg og en sprukket flis i et rekkehus fra 2012.
• Nemnda mente forholdene var vanlige eller kun estetiske, og at selger ikke kjente til dem.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem med kravet om prisavslag for disse tre forholdene.