Sviktende gulvvarme, reklamert for sent: ikke medhold (FinKN 2025-978)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i Trøndelag fra 2020, solgt i 2023 og overtatt i mai samme år. Salgsprospektet solgte den som en moderne og lettstelt leilighet, og som den eneste i borettslaget med vannbåren gulvvarme med digital styring. Tilstandsrapporten ga boligen for det meste TG 1 (best mulig tilstandsgrad), også den vannbårne varmen. Selger hadde bodd der i ni måneder og svarte nei på om det var gjort arbeid på installasjoner eller om det fantes forhold kjøperen burde vite om.

Varmeanlegget sviktet første gang i januar 2024. Kjøperen tok kontakt med leverandøren, som feilsøkte og skiftet deler. Anlegget sviktet igjen 16. februar. Etter en reparasjon, faktura på 3 600 kroner, virket det en stund. Kjøperen tok ikke kontakt med selskapet eller selger, fordi kostnaden var under egenandelen. Den 24. april sviktet anlegget for tredje gang, og i september for fjerde gang. Da ble det avdekket at systemet var feilmontert, og fagfolk mente hele anlegget måtte skiftes.

Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) til selger først 2. desember 2024 og til selskapet 5. desember.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 89 320 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet dekket blant annet feilsøking for 21 324 kroner og ny elkjele for 56 420 kroner. Kjøperen mente at det ikke var grunn til å vente kostnader til rørlegger og elektriker i en så ny leilighet, og at fristen for å reklamere først startet i september 2024, da en fagperson oppdaget feilmonteringen.

Selgers boligselgerforsikring avslo. Selskapet mente først og fremst at kjøperen hadde reklamert for sent (§ 4-19). Det mente også at selgers rett til å utbedre selv var krenket (§ 4-10), og at det ikke fantes noen mangel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, så kjøperen fikk ikke medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til det samme. Saken ble avgjort på ett punkt, nemlig om kjøperen hadde reklamert innen rimelig tid. Tre forhold veide tyngst.

For det første startet fristen senest da anlegget stoppet for tredje gang i april 2024. Kjøperen trengte ikke å kjenne hele skadeomfanget. Gjentatte svikt ga klar grunn til å undersøke videre, og det utløste en plikt til å gjøre det. Kjøperen burde da ha reklamert etter to til tre måneder. Nemnda pekte på at kjøperen først reklamerte i desember, noe som ikke var innen rimelig tid.

For det andre var leiligheten ny, og det meste hadde TG 1. Gjentatte feil skulle gjøre kjøperen oppmerksom. Det var heller ikke avgjørende at kjøperen ikke betalte for reparasjonen i april.

For det tredje er varmen viktig for boligen, og det ga særlig grunn til å si fra raskt. En mangel kan finnes selv om kostnaden er under egenandelen, så kjøperen kunne ikke vente til beløpet passerte den. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å reklamere ikke venter på at du har full oversikt over årsaken eller kostnaden. Når en feil gjentar seg, særlig i en ny bolig og på en viktig funksjon, kan fristen løpe fra det tidspunktet du burde ha undersøkt nærmere. Å la små reparasjoner ligge uten å si fra til selger, kan koste kravet senere. Nemnda tok ikke stilling til om det egentlig var en mangel.

Kort oppsummert

• Vannbåren gulvvarme i en leilighet fra 2020 sviktet gjentatte ganger og viste seg å være feilmontert.
• Kjøperen krevde 89 320 kroner, men reklamerte først i desember 2024.
• Nemnda mente fristen løp senest fra tredje svikt i april 2024, og kjøperen fikk ikke medhold.