Taklekkasje i tilbygg til dødsbo fra 1864: ikke medhold (FinKN 2026-836)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1864 og bygget ut med et tilbygg rundt 1980. Den ble solgt som et dødsbo (bo etter en avdød person) for 3,85 millioner kroner i september 2023, og kjøperen overtok i juli 2025. Salgsoppgaven beskrev en eldre enebolig med behov for modernisering. Den opplyste også at selgeren ikke hadde bodd i boligen og ikke hadde spesifikk kunnskap om den, og at kjøperen ble oppfordret til en særlig grundig undersøkelse.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) opplyste selgerens fullmektig at boligen fikk nytt tak i 2012, men ikke delen over inngangspartiet, som også burde byttes. Det sto dessuten at en lekkasje i kjøkkenet var utbedret i 2016 gjennom forsikringen.

Tilstandsrapporten ga bygningsdelene i hovedsak TG 2 og TG 3. Ytterveggene og overflatene fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik), og taktekkingen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet fordi undertaket var eldre. Kjøperen reklamerte i juli 2025, etter lekkasje gjennom taket over kjøkkenet. Der drypper det ned i kjøkkenet, og laminatgulvet har hovnet opp. En takstmann fant lim på skjøtene i takplatene, som tydet på tidligere forsøk på å tette taket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 114 800 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner i erstatning for egenandel til juridisk bistand og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente lekkasje ikke var påregnelig ut fra opplysningene. Risikoopplysningen om at taket over inngangspartiet burde byttes, kan etter kjøperens syn ikke uten videre gjelde andre deler av taket.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det mente boligen var i samsvar med det kjøperen kunne vente ut fra alder, type og synlig tilstand. Selskapet pekte på at det ble solgt som et eldre dødsbo med behov for oppgradering, og at det var opplyst om tidligere lekkasje og at en del av taket ikke var byttet.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet og fant ingen mangel (etter avhendingsloven § 3-2). Den la vekt på tre forhold.

For det første var boligen gammel, solgt som dødsbo og med oppgraderingsbehov. I slike salg er det større risiko for skjulte feil, fordi selgeren ikke kan ha samme kunnskap som en som har bodd der.

For det andre var opplysningene fra selgerens fullmektig nokså konkrete. Nemnda forsto dem slik at lekkasjen var på en del av taket som ikke var byttet i 2012, og som var opplyst å burde byttes. Kjøperen måtte regne med at denne delen var svært gammel.

For det tredje hadde taktekkingen TG 2, og det var opplyst om tidligere lekkasje og arbeider på taket.

Nemnda pekte på at den bare behandler saker skriftlig. Muntlig bevisføring i en domstol kan stille saken i et annet lys. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om alder, tidligere lekkasjer og at en del av taket bør byttes, gir kjøperen mindre å stille krav på. Det gjelder særlig når boligen er gammel og selges av et dødsbo.

Saken viser også at tilstandsgrad og synlig tilstand veier tungt sammen med det selgeren har skrevet. Ligger risikoen i det som ble opplyst, er det vanskelig å få medhold selv om skaden er reell og gir følgeskader.

Kort oppsummert

• Lekkasje gjennom taket på et tilbygg, i en bolig fra 1864 solgt av et dødsbo.
• Nemnda mente kjøperen måtte regne med risikoen ut fra alder, TG 2 og opplysningene om taket, og fant ingen mangel.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 114 800 kroner.