Tett toalettavløp og rettidig klage: delvis medhold (FinKN 2025-556)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en tomannsbolig på Østlandet fra 1937, solgt for 13,85 millioner kroner i 2022. Salgsoppgaven fortalte at boligen var jevnlig vedlikeholdt og oppgradert, men at modernisering måtte påregnes. I tilstandsrapporten fikk badet i kjelleren og vaskerommet TG 0 og 1 for avløpsrørene (ingen eller små avvik). Lenger ned, under teknisk anlegg, sto det at avløpsrør i grunnen var fornyet med strømpe, og at de opprinnelige avløpsrørene fra byggeåret hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder og materialvalg.

Etter overtakelsen i august 2022 gikk toalettet i kjelleren tett. Kjøperne prøvde selv med pumpe og mindre papir, og toalettet kunne brukes nesten som vanlig. Da en av dem flyttet inn i kjelleren i januar 2023, ble tilstoppingene hyppigere. Kjøperne fikk spylt avløpet 1.6.23, men toalettet gikk tett igjen. En rørinspeksjon 7.8.23 viste avrettingsmasse og svanker i røret. Kjøperne reklamerte (klaget til selger om feilen) 6.9.23. Senere undersøkelser viste at støpemasse i røret var årsaken, sannsynligvis skylt ned i sluket da vaskerommet ble bygd om.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde 135 548 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 8 313 kroner for fagkyndig hjelp og 4 000 kroner i egenandel for juridisk bistand, i tillegg til forsinkelsesrente.

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente kjøperne hadde reklamert for sent. Selskapet mente feilen burde vært oppdaget kort tid etter overtakelsen. Selskapet mente også at det ikke var noen mangel, siden boligen var gammel og arbeidene delvis var utført ved egeninnsats. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold på grunn av sen reklamasjon.

Hva nemnda la vekt på

Reklamasjonen. Nemnda var i adskillig tvil, men mente at kjøperne reklamerte i tide etter § 4-19. Kjøperne hadde perioder der toalettet virket nesten normalt, et toalett kan gå tett av mange grunner, og det er greit at en kjøper først prøver å løse et problem selv. Feilen ble først forstått da rørinspeksjonen viste avviket. Rørene ved toalettet hadde dessuten fått TG 0 og 1, så kjøperne kunne ikke uten videre regne med et gammelt anlegg.

Mangelen. Nemnda mente en vanlig forbrukerkjøper ikke kunne vente denne typen konstruksjonsfeil på et toalett med så god tilstandsgrad, jf. § 3-2. Rapporten gjorde det lite tydelig at det eldre avløpsanlegget hang sammen med toalettrørene. Nemnda tok likevel med at rørfornyelsen var utført av fagfolk.

Beløpet. Selskapet mente noe av utbedringen ga standardheving (at boligen blir bedre enn den var), siden røret også hadde dårlig fall. Nemnda var enig og satte prisavslaget skjønnsmessig til 110 000 kroner, inkludert utgifter til sakkyndig og egenandel. Egenandelen på 4 000 kroner for juridisk bistand ble tilkjent, fordi mangelen lå innenfor selgers kontroll.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kjøper ikke mister kravet av å prøve å løse et gjentakende problem selv, så lenge årsaken ikke er forstått. Den viser også at kravet kan bli beskåret. Når utbedringen gir boligen et bedre rør enn før, kan noe trekkes fra, og kjøperen får da bare delvis medhold.

Kort oppsummert

• Et toalett i kjelleren gikk stadig tett på grunn av støpemasse i avløpsrøret i en tomannsbolig fra 1937.
• Nemnda mente reklamasjonen kom i tide, under tvil, og at det var en mangel.
• Kjøperne fikk delvis medhold: 110 000 kroner i prisavslag i stedet for de 135 548 som ble krevd, pluss 4 000 kroner i egenandel og rente.