Fasade og el-feil i leilighet i bygg fra 1899: delvis medhold (FinKN 2025-93)

Hva saken gjaldt

Boligen var en 3-roms leilighet i et gammelt verkstedbygg fra 1899 som ble ombygget til leiligheter i 2015. Den ble solgt for 5,35 millioner kroner i april 2022. Salgsprospektet kalte den stilren og moderne, med rør-i-rør-system og balansert ventilasjon. Alle bygningsdeler i tilstandsrapporten hadde TG 1 (ingen avvik), bortsett fra elektrisk anlegg og andre utvendige forhold. De fikk ingen tilstandsgrad, fordi de ikke var undersøkt til bunns.

Prospektet sa at sameiet skulle fatte vedtak om fasaderehabilitering og at økte felleskostnader måtte påregnes. Selger skrev i egenerklæringen at deler av fasaden hadde skade og at det skulle utbedres av sameiet. I meldinger før budet spurte kjøper hva som var oppdaget ved fasaden. Megleren svarte at malingen hadde flasset av noen få steder.

Etter kjøpet viste det seg at fasaden var mye dårligere. Sameiet innkrevde store engangsbeløp fra hver enhet i 2022. Kjøper fant også farlige feil ved el-anlegget: løse koblinger, et defekt overspenningsvern som var satt opp ned og manglende dokumentasjon.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde flere hundre tusen kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til forsinkelsesrenter. Kravet gjaldt fasaden, membranen på takterrassen, el-anlegget og fallet på kjøkkenavløpet. Kjøper mente at fasadeproblemene var underkommunisert, og at de øvrige forholdene ikke var nevnt i det hele tatt.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at fasaden var omtalt ved salget, at selger ikke kjente til omfanget, at el-feilene var udokumenterte og reklamert for sent, og at rørene ikke var dokumentert.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper delvis medhold. Nemnda kom til samme resultat.

Hva nemnda la vekt på

For det første mente nemnda at kjøper hadde fått for lite informasjon om fasaden (§ 3-7). Megleren hadde nedtonet problemet i meldingene før budet. Dessuten er en opplysning om mulige høyere felleskostnader noe helt annet enn et krav om å betale et stort engangsbeløp.

For det andre var feilene ved el-anlegget upåregnelige (§ 3-2). Kjøper hadde ikke grunn til å vente slike avvik i en leilighet fra 2015, og nemnda mente kjøper ikke hadde reklamert for sent.

For det tredje fant nemnda ikke grunnlag for mangel ved de andre forholdene.

For det fjerde måtte prisavslaget settes skjønnsmessig. Kjøper måtte uansett regne med en fasaderehabilitering av ukjent omfang. Prisavslaget skal derfor ikke tilsvare forskjellen mellom forespeilede og faktiske kostnader. Nemnda satte 175 000 kroner for fasaden og 20 000 kroner for el-anlegget, og trakk fra egenandelen (beløpet kjøper selv må bære) på 10 000 kroner. Det ga 185 000 kroner. Forsinkelsesrenten ble regnet fra 22.7.22, da kjøper meldte fra første gang.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et varsel om «mulige kostnader» ikke dekker et stort, allerede kjent skadeomfang. Meldinger fra megler kan telle med når nemnda vurderer hva du fikk vite. Selv når du vinner frem, er prisavslaget ofte langt lavere enn kostnaden du får, fordi du måtte regne med noe. Skadene må dessuten dokumenteres for at nemnda skal godta dem, og feil som ikke er dokumentert, førte ikke frem.

Kort oppsummert

• Fasaderehabiliteringen ble langt dyrere enn opplyst, og el-anlegget hadde farlige feil i en leilighet fra et bygg fra 1899.
• Nemnda mente opplysningene om fasaden var mangelfulle og at el-feilene var upåregnelige.
• Kjøper fikk delvis medhold, med et prisavslag på 185 000 kroner.