Boligkjøperforsikring og etterslep i sameie: medhold (FinKN 2026-756)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fireromsleilighet fra 1963 i et sameie med fem seksjoner. Den ble markedsført som et oppussingsobjekt med stort potensial. Salgsoppgaven opplyste at det var etterslep av vedlikehold på bygget, blant annet på drenering, etterisolering og maling eller behandling av fasaden. Det sto også at ingenting var vedtatt om hva som skulle gjøres, hva det ville koste eller hvordan det skulle betales.

Leiligheten ble solgt fra et dødsbo. Selger hadde ikke bodd der og krysset av for at hun ikke hadde kjennskap til eiendommen. Kjøperne ble oppfordret til å undersøke boligen grundig. Tilstandsrapporten vurderte ikke de delene av bygget som sameiet har ansvar for.

Kjøpekontrakten ble signert i januar 2025, og boligen ble overtatt 5.5.25. Før overtakelsen fikk kjøperen vite at det fantes flere rapporter om fellesarealene og om andre leiligheter i sameiet. En vedlikeholdsrapport fra desember 2024 anbefalte konkrete tiltak på drenering, fasader og tak, med kostnadsanslag. Den pekte også på at fasadene var utført feil, og at fukt ville gi økende skader inne i leilighetene. Styrelederen opplyste at rapportene var delt med de andre beboerne, også selger eller selgers fullmektig. Megleren bekreftet at han hadde mottatt vedlikeholdsrapporten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring (en forsikring som dekker utgifter til juridisk bistand hvis kjøperen vil reklamere overfor selger). Forsikringen dekker slik bistand bare hvis det kan sannsynliggjøres at kjøperen har krav på grunn av en mangel (at boligen avviker fra det kjøperen kunne forvente).

Kjøperen mente boligen hadde en mangel og krevde derfor videre bistand. Selskapet avslo. Det mente at det ikke var sannsynlig å nå frem med et krav mot selger, fordi salgsoppgaven allerede hadde advart om vedlikeholdsbehov. Selskapet viste til flere paragrafer i avhendingsloven.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, men sa at det var noe tvil. Nemnda var enig og hadde samme tvil.

Det som veide tyngst, var forskjellen mellom det kjøperen fikk vite og det selger og megler satt med. Salgsoppgaven nevnte etterslep på drenering, etterisolering og fasade. Rapportene gikk lenger. De beskrev feil utførelse av fasadene, behov for utbedring av taket og konkrete kostnader. Nemnda mente derfor at omfanget og de fremtidige kostnadene ble underkommunisert (fremstilt som mindre enn de var).

Det pekte også i kjøperens favør at bare fem enheter skal dele regningen. Et pristilbud på fasaderehabilitering på 1 325 000 kroner ga 265 000 kroner per enhet, ifølge sekretariatet.

Nemnda tok ikke stilling til om kjøperen faktisk vinner frem mot selger. Spørsmålet var bare om saken er prosedabel (om det er sannsynlig nok til at videre bistand skal dekkes). Sekretariatet støttet seg på § 3-7, som handler om at selger må gi opplysninger som kan ha betydning for kjøperen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken gjelder ikke om kjøperen har krav på pengene, men om boligkjøperforsikringen skal dekke videre arbeid med kravet. Det er en lavere terskel. Selskapet kunne ikke avslå bare fordi salgsoppgaven nevnte vedlikeholdsetterslep i generelle ordelag.

Saken viser at en generell opplysning om etterslep ikke nødvendigvis dekker alt. Har selger eller megler konkrete rapporter med detaljer og kostnadsoverslag som kjøperen ikke får, kan det telle. Det gjelder særlig i små sameier, der de enkelte seksjonene bærer store deler av kostnaden.

At selger solgte fra et dødsbo og ikke kjente boligen, endret ikke dette her. Nemnda la vekt på at selger og megler faktisk hadde rapportene.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en leilighet fra 1963 i et sameie fikk avslag på videre bistand fra boligkjøperforsikringen.
• Nemnda mente selger og megler hadde mer konkret informasjon om vedlikeholdsbehovet enn det salgsoppgaven viste.
• Kjøperen fikk medhold. Nemnda var enstemmig, men sa at den var noe i tvil.