Sameiets dreneringsregning for leilighet fra 1956: ikke medhold (FinKN 2025-427)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i andre etasje i en firemannsbolig fra 1956, organisert som et sameie med fire seksjoner. Den ble solgt for 3,4 millioner kroner. Budaksepten kom i juli 2024, kontrakten ble skrevet i august, og kjøper overtok 1. september 2024. Salgsoppgaven beskrev leiligheten som pent oppusset, og felleskostnadene var 1 000 kroner i måneden.

Selger hadde kjøpt leiligheten i 2022. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger at han ikke kjente til problemer med drenering eller fukt i kjeller. Han skrev at det var noe fukt ved en utvendig bod, og at forrige eier hadde utbedret en lekkasje ved terrassedøren i 2020. Han svarte også nei på om han kjente til forslag eller vedtak som kunne gi høyere felleskostnader. Tilstandsrapporten vurderte ikke dreneringen, fordi den var sameiets ansvar.

Etter budaksept, men før overtakelsen, fikk kjøper vite at sameiet skulle renovere dreneringen. Leiligheten hadde ansvar for 15 prosent av en kostnad på 787 500 kroner. Kjøper tok i kontrakten forbehold om kostnaden, som kjøper anslo til 114 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 57 130 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrenter. Selger hadde av egen vilje betalt 57 000 kroner til sameiet, og kravet gjaldt resten. Kjøper mente at ingenting i salgsdokumentene tydet på økte felleskostnader eller dårlig drenering, at fuktproblemene hadde pågått lenge, og at selger måtte ha kjent til dem. Kjøper hadde også spurt megleren om planlagt vedlikehold før budet og fått svar om at det ikke fantes større arbeider.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), avviste kravet. Det viste til at boligen var fra 1956, og at kjøper kunne vente drenering fra byggeåret. Selger ble ifølge selskapet først kjent med kostnadene i slutten av juli, etter budaksept, og det er tidspunktet for budaksepten som teller.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat. Tre forhold var viktige.

For det første kunne ikke nemnda se at selger hadde holdt tilbake opplysninger om et konkret vedtak i sameiet. Av de skriftlige bevisene om forløpet våren og sommeren 2024 var det vanskelig å si hva som var sagt til hvem om behovet.

For det andre fant nemnda ingen holdepunkter for at selger hadde gitt uriktige opplysninger.

For det tredje er byggeåret utgangspunktet for det kjøper kan forvente om utførelse og levetid, når ingenting annet er opplyst. I en leilighet fra 1956 er det ikke helt upåregnelig at dreneringen trenger vedlikehold. Det var dessuten opplyst om et fuktproblem. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det kan være avgjørende hvem som visste hva, og når. Forholdet ble først kjent for selger etter at bindende avtale var inngått ved budaksept.

Den viser også at sameiets felles utgifter, som drenering, ikke uten videre er selgers ansvar. Er bygget gammelt, regner nemnda vedlikehold av bygningens grunnarbeider som påregnelig.

Til sist viser saken at det er vanskelig å vinne frem når bevisene om hva som ble sagt underveis er få. Skriftlige svar fra selger, megler og styret veier tyngst.

Kort oppsummert

• Leiligheten hadde en andel i sameiets dreneringsprosjekt, som kjøper fikk vite om etter budaksept.
• Nemnda fant ikke at selger hadde holdt tilbake noe, og boligen var fra 1956.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper nådde ikke frem med kravet på 57 130 kroner.