Råte i vinduer og blendet dør, bolig fra 1967: delvis medhold (FinKN 2025-397)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1967, solgt for 4 millioner kroner i januar 2024. Salgsprospektet sa at den var ombygget og påbygd i 2006, at det meste av overflater og teknisk utstyr var fra da, og at den fremsto i god stand med jevnlig vedlikehold. Tilstandsrapporten ga innvendige overflater, vinduer i hovedetasjen og kjøkken TG 1 (mindre eller moderate avvik). Vinduer på fremsiden i underetasjen fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik) på grunn av råte. Badet i første etasje fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med dårlig fall mot sluk og uten kant ved terskelen. Selger fortalte om en tidligere lekkasje på dette badet, hvor vann rant ned i kjelleren.

Etter overtakelsen i april 2024 fant kjøper råte i vindusfalser og garasjeport, en blendet døråpning uten ferdig overflate, en komfyrplate som ikke virket og fukt i himlingsplater på kjøkkenet i underetasjen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 87 675 kroner, pluss takstutgifter på 6 847 kroner, og forsinkelsesrenter. Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, bestred alle forholdene. Det mente at komfyren ikke var dokumentert, at fukten i kjelleren var opplyst gjennom badets opplysninger, og at råte i vinduer og port var påregnelig ut fra alder.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga delvis medhold. Nemnda var enig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant mangel for de råtne vinduene og den blendede døråpningen. Begge var gitt TG 1 i tilstandsrapporten, og da kunne kjøper vente at de var i orden.

Fukt i kjellerhimlingen var ikke en mangel. Badet over kjøkkenet hadde mørk TG 2 og dårlig fall, og selger hadde selv beskrevet en tidligere lekkasje som ga vann i kjelleren. Kjøper kunne ikke vente et tett bad, og kan ikke påberope seg noe som var opplyst før kjøpet.

Garasjeporten var ikke en mangel heller. Den var av ukjent alder og trolig fra byggeåret, og det var påregnelig at den snart måtte skiftes. En uttalelse fra tidligere eiers datter kom etter budaksepten.

Komfyren var ikke tilstrekkelig dokumentert, siden kravet bare bygget på kjøperens opplysninger.

Kostnadene for vinduene ble satt til 31 250 kroner og for døråpningen til 9 625 kroner. Det ble gjort fradrag for standardheving (at kjøper får bedre enn det som var avtalt) og for egenandelen. Prisavslaget ble 15 000 kroner. Kravet om takstutgifter ble avslått, fordi kjøperens boligkjøperforsikring dekker dem. Forsinkelsesrenter ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 1 gir større krav på at en bygningsdel er i orden enn TG 2 eller TG 3. Der rapporten eller egenerklæringen har advart, er det vanskelig å påberope seg skadene senere.

Den viser også at et krav som virker stort, kan bli lite når nemnda trekker fra standardheving og egenandel. Forhold som bare bygger på kjøperens egne opplysninger, uten at noen fagperson har sett dem, blir ikke tatt til følge.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 94 522 kroner for råte, fukt, blendet dør og komfyr i en enebolig fra 1967.
• Bare vinduene og den blendede døråpningen var mangler, fordi de var TG 1.
• Utfallet ble delvis medhold med prisavslag på 15 000 kroner.