Kondens og vanndrypp fra loftet i enebolig fra 1995: medhold (FinKN 2024-694)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1995, solgt for 4,63 millioner kroner. Salgsprospektet beskrev den som «velholdt og familievennlig» og fortalte at den var innvendig oppusset i 2018 til 2022. I tilstandsrapporten fikk takkonstruksjonen TG 0 og 1 (best mulig tilstand), mens taktekkingen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), uten tegn til lekkasjer. Egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) inneholdt ikke noe som var relevant for saken.

Omtrent tre uker etter overtakelsen begynte det å renne vann fra taket i stua, der det tidligere hang en taklampe. Da kjøperen undersøkte loftet, var skråtaket fuktig, og isolasjonen på gulvet var våt.

En takstmann fant at årsaken var et k-rør (trekkerør) med strømkabler som lå over isolasjonen på det kalde loftet. Røret ga kondens, som frøs til is i kulde og smeltet igjen. Det var en klar sammenheng mellom kondensen og lekkasjen. Utbedringen ble anslått til 27 500 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 27 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente, under selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Hun mente at røret var ufagmessig montert, og at problemet var uventet.

Forsikringsselskapet avviste kravet. Det viste til boligens alder, og til at ingenting i salgsmaterialet tilsa at røret var nytt eller oppgradert under overflateoppussingen. I nemnda kom selskapet ikke tilbake til saken.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda var enig. Tre ting veide tyngst:

• Ingen varsel om el-anlegget. Salgsmaterialet sa ingenting negativt om el-anlegget, bortsett fra generelle opplysninger om sikringsskapet. Dokumentasjonen for badet gjaldt bare badet og skapte ikke forventninger om resten. Anlegget måtte derfor regnes som like gammelt som huset.
• Ingenting om loftet. Tilstandsrapporten sa ikke noe om loftet, selv om det var et kaldloft som gikk an å undersøke.
• Feil montering. Boligens alder tilsier noe vedlikehold. Men da det ikke fantes noen risikoopplysninger om lekkasje fra røret, og feilen kom av ufagmessig arbeid, var det ikke noe kjøperen måtte regne med. Det er en mangel etter avhendingsloven § 3-2.

Kjøperen har krav på prisavslag for det utbedringen koster, og nemnda mente 27 500 kroner var sannsynliggjort. Det ble ikke gjort fradrag for standardheving. Fra beløpet trekkes egenandelen på 10 000 kroner, og kjøperen fikk dermed 17 500 kroner. Forsinkelsesrente ble også tilkjent.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig som er beskrevet som velholdt, gir kjøper grunn til å vente at skjulte installasjoner virker. Når salgsmaterialet er stille om el-anlegget og loftet, kan kjøper legge til grunn at det ikke er noen kjente problemer der.

Den viser også at alder ikke dekker alt. Boligens alder tilsier vedlikehold, men ikke at et rør med strømkabler må gi kondens og vanninntrengning. Selv når kjøper vinner, trekkes egenandelen fra beløpet.

Kort oppsummert

• Kondens fra et k-rør på kaldloftet ga vanndrypp fra taket i en enebolig fra 1995.
• Nemnda mente det var en mangel, fordi salgsmaterialet ikke varslet noe om el-anlegget eller loftet, og fordi røret var ufagmessig montert.
• Kjøper fikk medhold: 27 500 kroner i prisavslag, som ble 17 500 kroner etter fradrag av egenandelen.