Vannskade etter gnagere i leilighet fra 1916: ikke medhold (FinKN 2024-381)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1916 med en sidebygning, et tidligere låvebygg, fra samme år. I 2018 ble det bygget to leiligheter i sidebygningen. Saken gjelder en av dem. Boligen ble solgt for 7,5 millioner kroner i juni 2022, og kjøperen overtok 1.9.22. Salgsoppgaven beskrev badene som gode og arbeidet som utført av fagfolk. Begge badene fikk TG 1 (ingen eller ubetydelige avvik), men tilstandsrapporten sa også at det måtte påregnes utbedringer på sidebygningen, blant annet skjevheter i takkonstruksjonen og slitasje på kledningen.

Selgeren hadde bodd 23 år i boligen. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det hun vet om boligen) svarte hun nei på om hun kjente til feil ved våtrom. Hun svarte ja på spørsmålet om skadedyr og skrev at det var litt maur på kjøkkenet om sommeren, sporadisk mus i gulv og vegg i hovedhuset og på låven om vinteren, og at hun hadde sett rotte ved låven.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen en lekkasje fra et vannrør til en av leilighetene. Rapportene forklarte at mus eller rotte hadde gnaget på røret. Vannskaden gjaldt stubbeloftet under badet og gangen, og skaden ble anslått å ha oppstått 6 til 12 måneder tidligere. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) 22.11.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 227 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og 14 150 kroner til takstutgifter, pluss forsinkelsesrente. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger). Kjøperen mente en så stor vannskade var upåregnelig, siden badene var nye fra 2018, utført av fagfolk og gitt TG 1. Opplysningene om skadedyr var ikke nok til å utelukke en mangel, mente kjøperen.

Selskapet avviste kravet. Kjøperen hadde fått opplysninger om skadedyr før kjøpet, og da kunne det ikke sies å være et avvik fra det hun kunne forvente.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem med kravet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat, og nemnda var også i tvil. Tre forhold veide tyngst.

• Nemnda har i tidligere saker lagt til grunn at når det er opplyst om mus, har kjøperen langt på vei tatt risikoen for hvor stort problemet er.
• Kjøperen visste at både mus og rotter var sett ved hovedhuset og låven, og at bygningene ikke var tette. Da måtte en skade av dette regnes som påregnelig.
• Selv om selve skadeforløpet var uvanlig, og badet var nytt og utført av fagfolk, endret ikke det resultatet. Badet lå i en bygning fra 1916, og tilstandsrapporten hadde varslet utbedringer der.

Nemnda pekte på at den i tre nyere saker etter lovendringen i 2022 har funnet mangel ved museskader i eldre boliger. Felles for dem var at kjøperen ikke hadde fått konkrete risikoopplysninger om skadedyr før kjøpet. Det var forskjellen her. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om skadedyr kan få stor betydning. Har selgeren fortalt om mus og rotter, kan du få en skade som skyldes dem for egen regning, selv når skaden er uvanlig og gjelder en del av boligen som er ny og utført av fagfolk.

Saken viser også at TG 1 på et bad ikke er hele bildet. Alderen på bygningen, forbehold i tilstandsrapporten og opplysningene i egenerklæringen leses sammen. En eldre bygning har en generell risiko for feil, uavhengig av hvor godt den er vedlikeholdt.

Kort oppsummert

• Gnagere skadet et vannrør i en leilighet i en sidebygning fra 1916, og kjøperen krevde 227 500 kroner i prisavslag og 14 150 kroner i takstutgifter.
• Nemnda mente at kjøperen hadde fått nok opplysninger om mus og rotter til at hun langt på vei måtte bære risikoen.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.