Fuktig inneklima i bolig ombygget fra verksted: ikke medhold (FinKN 2025-180)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på 38 kvadratmeter, oppført i 1993 og ombygget fra verksted til bolig i 2011. Den ble solgt for 4,25 millioner kroner i august 2022, og kjøperen overtok 9.9.22. Salgsoppgaven beskrev en bolig med god standard og stilrene overflater.

Tilstandsrapporten ga overflatene TG 1 (ingen avvik), men tre punkter om ventilasjon fikk lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Badet hadde bare naturlig avtrekk. Kjøkkenet hadde bare kullfilter uten avtrekk ut av bygget. Resten av boligen hadde naturlig ventilasjon med tilluft gjennom ventiler i vinduskarmene. Rapporten sa at slike løsninger er vanlige i eldre bygg og at tiltak ikke var nødvendig. Selger kjøpte boligen i 2020 og svarte nei på spørsmål om feil ved våtrom. Han opplyste om maur.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen at inneklimaet var fuktig. Kjøperens takstmann målte relativ luftfuktighet til cirka 71 prosent, langt over anbefalt nivå, og fant muggsopp i taket i et soverom. Han mente hovedårsaken var svært nedsatt ventilasjon, og at problemet sannsynligvis hadde vært der siden ombyggingen i 2011. En undersøkelse av støvprøver viste ingen unormale mengder muggsopp og ingen tegn til fukt- og soppskader i områdene rundt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 76 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), basert på et kostnadsanslag for å utbedre ventilasjonen. Han mente at det var upåregnelig at ventilasjonen ikke oppfylte forskriftskravene fra 2011, og at selger måtte ha kjent til det dårlige inneklimaet.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til risikoopplysningene om ventilasjon og mente at bruken av boligen kunne ha spilt en rolle. Selger kjente ikke til problemet, mente selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) på tre punkter.

For det første var det ikke noe objektivt avvik fra avtalen (§ 3-1).

For det andre var det ikke sannsynliggjort at selger kjente eller måtte kjenne til det dårlige inneklimaet (§ 3-7). Nemnda fant ingen klare holdepunkter for dette i sakens dokumenter.

For det tredje var det ikke en mangel etter det som kan forventes av en bolig av denne typen (§ 3-2). Nemnda mente at kjøperen i utgangspunktet kunne vente at forskriftskravene fra 2011 var fulgt. Men rapporten opplyste tydelig at boligen bare hadde naturlig ventilasjon, og at den hadde avvik. Når en bygningsdel får TG 2, må kjøperen tone ned forventningene. Det var heller ikke dokumentert store og alvorlige følgeskader. Nemnda fant derfor ikke at det var upåregnelig at ventilasjonen måtte oppgraderes for bedre inneklima. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et avvik fra dagens krav ikke nødvendigvis er en mangel. Det som betyr noe, er hva du ble fortalt før kjøpet. Selv om rapporten sa at tiltak ikke var nødvendig, var opplysningen om at ventilasjonen hadde avvik nok til å svekke forventningene dine.

Saken viser også at fuktproblemer som henger sammen med det rapporten allerede har advart om, sjelden gir grunnlag for et krav. Og har du ikke dokumentasjon på at selger kjente til problemet, er det vanskelig å få medhold etter reglene om tilbakeholdt informasjon.

Kort oppsummert

• Fuktig inneklima i en liten bolig ombygget fra verksted, med bare naturlig ventilasjon.
• Tilstandsrapporten hadde gitt ventilasjonen TG 2, og selgers kunnskap om problemet ble ikke sannsynliggjort.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 76 000 kroner.