Rørutskifting i sameiet ble underkommunisert: delvis medhold (FinKN 2026-58)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eierseksjonsleilighet i en bygning fra 1936, solgt for 8,3 millioner kroner ved kontrakt i november 2023. Salgsoppgaven opplyste om planlagt vedlikehold: rehabilitering eller utskifting av vann- og soilrør (avløpsrør), og at styret hadde innhentet en rapport. I tilstandsrapporten fikk avløpsrørene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder. I egenerklæringen svarte selgeren nei på spørsmål om vedtak eller forslag til vedtak som kunne gi økte felleskostnader.

Etter overtakelsen ble kjøperen kalt inn til årsmøte i sameiet og fikk se en omfattende rapport om rørene og badene. Rapporten hadde vært sendt til styret før salget, og selgeren hadde selv sittet i styret. Rapporten ble sendt ut til beboerne i desember 2023, om lag fire uker etter at kontrakten var signert. Senere ble det vedtatt et felles oppgraderingsprosjekt for rør og bad.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 713 836 kroner, erstatning for boutgifter på 60 000 kroner og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgeren visste mer om omfanget enn det som kom fram, og at kjøperen hadde ingen grunn til å vente så inngripende og kostbare tiltak.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det mente at kjøperen var opplyst om vedlikeholdsplanene, at rørene var vurdert til TG 2 med lang alder, og at månedlige felleskostnader ikke ville øke mye.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda delte seg, og flertallet ga kjøperen delvis medhold. Flertallet så saken som et grensetilfelle, men fant under noe tvil at selgeren hadde underkommunisert (ikke sagt nok om) det som var på vei (§ 3-7).

Flertallet la vekt på at rapporten var omfattende og konkret. Den hadde beskrivelser og kostnadsanslag, og pekte på en kostbar utskifting av baderom. Dette skilte seg fra løse rapporter med usikre anslag. Rapporten burde vært lagt fram eller presentert mer dekkende. Egenerklæringsskjemaet spør også om forslag til vedtak, ikke bare vedtak, og selgeren satt i styret. De første feilene i rapporten var ikke så viktige at de skjulte hovedbudskapet.

Ved utmålingen (§ 4-12) mente flertallet at kjøperen ikke kunne få hele kostnaden, siden renovering normalt også øker verdien. Det ble tatt hensyn til at flere leiligheter i sameiet var vanskelige å selge. På den andre siden hadde kjøperen fått vite om vedlikeholdsplanene, bygården var fra 1936 og hadde et naturlig vedlikeholdsbehov, og rørene var opplyst å være gamle. Utgifter til midlertidig bolig under baderomsarbeidet inngikk i beløpet (§ 4-14). Prisavslaget ble satt til 200 000 kroner.

Mindretallet mente at salgsoppgaven ga en klar indikasjon på at rørene måtte skiftes, og at det ikke var mangel.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok at selger nevner at vedlikehold er planlagt. Har selgeren, for eksempel som styremedlem, en konkret rapport med kostnader, kan det være underkommunikasjon å ikke legge den fram. Saken viser også at kostnaden ved oppussing i sameiet sjelden dekkes fullt ut, fordi oppgraderingen også gir verdi for eieren.

Kort oppsummert

• Selgeren hadde sittet i styret og kjente en konkret rapport om rørutskifting som kjøperen ikke fikk.
• Flertallet ga kjøperen delvis medhold: 200 000 kroner mot et krav på 713 836 kroner.
• Nemnda var delt. Mindretallet mente salgsoppgaven varslet vedlikeholdet tydelig nok.