Setninger og skjev terrasse, enebolig fra 1965: delvis medhold (FinKN 2026-331)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1965, solgt for 2,5 millioner kroner høsten 2022. Selger hadde opplyst om ufagmessig arbeid på terrasse, garasje, tak og fasade. Tilstandsrapporten ga byggegrunnen og grunnmuren mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av symptomer på setninger og sprekker. Terrengforholdene fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik). Terrassen fikk lys TG 2, men rapporten nevnte bare at rekkverket var for lavt.

I mai 2024 oppdaget kjøperen at taket over terrassen hadde seget, at søylene var skjeve og at en mur hadde beveget seg ut. En takstmann kjøperen brukte, konkluderte med at grunnen der terrassen står er i bevegelse, og at massene fortsatt beveger seg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 325 901 kroner, med forsinkelsesrenter. Kravet bygde på to pristilbud: 285 125 kroner for ny fundamentering og mur rundt huset, og 39 901 kroner for å rette opp terrassen og takoverbygget.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, erkjente at det var en mangel ved terrassen. Det var likevel uenig i omfanget. Selskapets fagkyndige mente at det holdt å rette opp terrassen lokalt, til anslagsvis 87 500 kroner. Selskapet ville ikke betale for arbeid med grunnmassene og forstøtningsmuren.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) fastsatte prisavslaget, og nemnda tiltrådte begrunnelsen. Tre forhold veide tyngst.

For det første må kjøperen som hovedregel godta den rimeligste forsvarlige utbedringsmetoden. Men nemnda mente at selskapets løsning ikke ga en fullgod utbedring. Den tok ikke tak i den underliggende årsaken, nemlig at grunnen siger ut fra huset. Kjøperens takstmann hadde påpekt dette, og selskapets fagfolk hadde ikke svart på det.

For det andre kunne ikke rapporten leses som et tydelig varsel. Ingen opplysninger tilsa at hele grunnen beveget seg. Nemnda mente det ikke måtte gjøres egne setningsmålinger for å slå fast at det omkringliggende terrenget også måtte utbedres.

For det tredje ble beløpet justert. Kjøperen hadde fått opplyst om sprekker i grunnmuren, så det ble gjort et fradrag på 10 000 kroner. Prisavslaget ble satt til 300 000 kroner før egenandelen, og dermed 290 000 kroner etter at egenandelen på 10 000 kroner var trukket fra. Kjøperen fikk i tillegg forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en erkjent mangel ikke er slutten. Utmålingen av beløpet kan bli en egen strid, og kjøperen har bevisbyrden for kravet sitt.

Den viser også at billigste utbedring ikke alltid holder. Hvis en fagkyndig kan vise at den ikke fjerner årsaken til skaden, kan nemnda legge til grunn en mer omfattende løsning. Nemnda har ikke byggteknisk kompetanse, så uttalelser fra fagfolk som ikke blir imøtegått, kan bli avgjørende.

Kort oppsummert

• Skjev terrasse og bevegelse i grunnen i en enebolig fra 1965, der selskapet erkjente en mangel.
• Striden gjaldt utbedringsmetoden, og nemnda mente at årsaken til setningene også måtte utbedres.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 290 000 kroner i prisavslag etter egenandel, mot et krav på 325 901 kroner.