Manglende grunnmur i bolig fra 1800: selskapet fikk medhold (FinKN 2025-907)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1800 med tilbygg fra 1970 og 2012. Den ble solgt av et dødsbo for 2 200 000 kroner, med kjøpekontrakt datert 1.3.23. Salgsoppgaven sa at boligen var stedvis oppgradert, men at den ellers trengte oppgradering og modernisering. Den nevnte grunnmur av naturstein fra byggeåret og betongmur på tilbygget.

Selger hadde ikke bodd i boligen. Det var opplyst i egenerklæringen (selgers skjema om boligen), og selger hadde derfor ikke spesifikk kunnskap om den.

Tilstandsrapporten var kritisk. Eldre tømmerkonstruksjoner ble kalt risikokonstruksjoner der man måtte regne med skjult svikt. Veggkonstruksjon, takkonstruksjon, gulv mot grunn, krypkjeller og terrengforhold fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik). Grunnmur og fundamenter, byggegrunn og drenering fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Om grunnmuren stod det at det var skråriss som tegn på setninger, og at lokal utbedring måtte gjøres.

I juli 2024 fikk kjøper en overraskelse under arbeid på en yttervegg. Kjøper mente at deler av huset ikke hadde grunnmur, og at bygget lå «flytende på bjelker».

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

En rapport fra et takstfirma beskrev at den aktuelle bygningsfløyen lå på et lag av stein og sand oppå leire og silt. Den hadde ikke grunnmur av naturstein eller betong, bare en lav sementkant fra 2011. Rapporten mente at det var overveiende sannsynlig store skader av fukt, råte og insekter i gulvkonstruksjonen. Utbedringen ble beregnet, og et pristilbud på 873 281 kroner ble lagt frem.

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 873 281 kroner, pluss eventuelle sakskostnader. Kjøperen mente at opplysningene om grunnmuren var feil, og at selgers takstmann kunne ha oppdaget det.

HDI Global Specialty SE, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler), avviste kravet. Selskapet pekte på de negative opplysningene i tilstandsrapporten, at boligen var gammel og solgt som dødsbo, og at det ikke var gitt uriktige opplysninger om grunnmuren.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og ga selskapet medhold. Tre forhold var viktige.

For det første fant nemnda ingen konkrete holdepunkter for at selger eller takstmannen hadde gitt ufullstendige eller uriktige opplysninger (§ 3-7 og § 3-8).

For det andre var faktum uklart. Nemnda skal avgjøre om boligen avviker fra det som var avtalt (§ 3-1 og § 3-2). Rapporten viste både at det var funnet noe fundament av stein og masse, og at det ikke var naturstein eller ordentlig grunnmur. Nemnda sa åpent at den ikke har byggteknisk kompetanse, og at den bare behandler sakens dokumenter.

For det tredje beviskravet. Det er kjøper som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Nemnda mente at det ikke var gjort, og at det heller ikke var klart hvilke merkostnader en eventuell feil opplysning ville ha medført.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda ikke gir medhold når dokumentene ikke gir et klart bilde av hva som er feil. Kjøper har bevisbyrden. Da hjelper det å ha en teknisk vurdering som sier konkret hva som er opplyst, hva som faktisk finnes, og hva forskjellen koster å rette.

Saken viser også at en rapport som er skrevet for et annet formål, eller som ikke svarer på om det faktiske forholdet avviker fra det opplyste, kan bli vurdert som for uklar. Og i en gammel bolig med mange TG 3 og advarsler om skjult svikt er det vanskelig å få gjennomslag for at et avvik var upåregnelig.

Kort oppsummert

• Kjøper mente en bygningsfløy i en bolig fra 1800 manglet grunnmur, og krevde 873 281 kroner.
• Nemnda fant faktum for uklart og mente kjøper ikke hadde sannsynliggjort en mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet ble ikke pålagt å betale.