Skadde vinduer i leilighet fra 2009, gitt TG 1: medhold (FinKN 2025-1263)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tre-roms leilighet fra 2009, solgt for 5,825 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 14.9.24. Kjøper overtok 22.11.24. Salgsoppgaven markedsførte leiligheten som delikat og innbydende, og opplyste om oppgraderinger i 2021 med nytt kjøkken, nye gulv og nytt bad. Tilstandsrapporten beskrev leiligheten som velholdt med normal standard. Vinduer og dører fikk TG 1 (best mulig tilstandsgrad, ingen avvik), og vinduene ble beskrevet som trelags isolerglass fra 2008.

Etter overtakelsen fant kjøper skader eller merker på noen av vinduene. Det viste seg at glasset var delaminert (lagene i glasset hadde løsnet fra hverandre). Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) 24.11.24. Et glassfirma mente at delamineringen ikke kunne repareres, og anbefalte å bytte hele glasset.

Selger forklarte at de hadde lagt merke til det, men ikke tenkt noe mer over det, siden det ikke hadde vært noe problem for dem og takstmannen hadde satt TG 1. Selgers takstmann sa at han ikke hadde sett skaden under befaringen, men at vinduene ville fått TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) hvis han hadde blitt gjort oppmerksom på den. Skaden var ikke åpenbar i dagslys hvis man ikke visste om den.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 105 789 kroner, som var pristilbudet for å bytte glasset. Kjøper krevde også erstatning for utgifter til saken og forsinkelsesrenter. Kjøper mente at både selger og takstmann måtte ha kjent til skadene.

Selskapet var selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det avviste kravet. Det mente at selger ikke hadde plikt til å opplyse om forholdet, at skaden var vanskelig å se, og at utskifting av vinduer er sameiets ansvar. Kostnaden for kjøpers seksjon ville ifølge selskapet bare være 1 335 kroner. Skadene var dessuten bare estetiske.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) på tre punkter.

For det første var det en mangel etter § 3-2, som handler om at boligen må stemme med det kjøper med rimelighet kan forvente. Verken selger eller takstmann hadde sagt noe negativt om vinduene, og kjøpers forventninger tar utgangspunkt i tilstandsgraden. TG 1 ga kjøper grunn til å forvente uten skader. At skadene bare er kosmetiske, endret ikke det.

For det andre går selgers opplysningsplikt foran kjøpers plikt til å undersøke. Selger hadde selv sagt at de hadde lagt merke til skadene. Da er det selger som må bære risikoen for at opplysningene var mangelfulle.

For det tredje mente nemnda at sameiets ansvar ikke hindrer prisavslag. Et prisavslag krever ikke at kjøper har lidt et økonomisk tap, og når mangelen er nært knyttet til boenheten, kan kjøper ha krav på de fulle utbedringskostnadene.

Ved utmålingen (§ 4-12) måtte det likevel gjøres fradrag for standardheving. Vinduene var 16 år gamle, og nye glass gir lengre levetid. Prisavslaget ble satt til 50 000 kroner, og etter fradrag for kjøpers egenandel på 10 000 kroner ble det 40 000 kroner. Kjøper hadde selv akseptert utmålingen. Kjøper fikk også forsinkelsesrenter og dekket rimelige og nødvendige utgifter til saken (§ 4-14), fordi selger kjente til skadene.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad gir kjøper grunn til å forvente at bygningsdelen er i orden, også når skaden ser liten ut. Har selger sett skaden, bør den opplyses om.

Saken viser også at kjøper ikke alltid får full kostnad dekket. Er bygningsdelen gammel, kan nemnda trekke noe for at nye deler varer lenger.

Kort oppsummert

• Delaminerte vinduer i en leilighet fra 2009 der vinduene var gitt TG 1, og der selger hadde merket skadene.
• Nemnda mente at kjøper hadde grunn til å forvente skadefrie vinduer, og at selger burde ha opplyst.
• Kjøperen fikk medhold og et prisavslag på 40 000 kroner etter fradrag for egenandel, samt forsinkelsesrenter.