Avløpsrør tettet av avrettingsmasse: delvis medhold (FinKN 2025-1163)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1966, solgt for 8,8 millioner kroner. Den ble markedsført som velholdt, men med noe moderniseringsbehov, og det var gjort vesentlige oppgraderinger i 2022. Tilstandsrapporten ga avløpsrørene og de utvendige vann- og avløpsledningene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet fordi mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligens tilstand) svarte selger nei på spørsmål om feil ved vann og avløp.

Noe tid etter overtakelsen fikk naboeiendommen tilbakeslag fra avløpet gjennom et toalett. En rørlegger og en spylebil måtte tilkalles, og de fant mye avrettingsmasse i røret. Senere, under oppussing av bad, ble det oppdaget at flere avløpsrør var nesten tettet av samme masse. Selgers forklaring var at et byggefirma hadde glemt å plugge to rør før massen ble lagt på vaskerommet. Selger fikk fjernet det som rant ned i dusjen og sluket, og trodde saken var løst da det gikk over ett år uten problemer.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at boligen avvek fra det kjøperen kunne forvente, og at opplysningene ved salget var mangelfulle. Kravet var et prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 103 133 kroner, tilsvarende utbedringskostnadene, med tillegg av forsinkelsesrenter.

Boligselgerforsikringen (forsikringen selger har tegnet for å dekke kjøperens krav) ble håndtert av Anticimex. Selskapet avslo først, men erkjente senere ansvar og tilbød et oppgjør. Det mente at kjøperen ikke hadde krav på mer enn tilbudet.

Hva nemnda la vekt på

Spørsmålet om det var en mangel var dermed i praksis avgjort. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde kommet til at det var en mangel, og at både avviket fra det kjøperen kunne forvente (§ 3-2) og de manglende opplysningene ved salget (§ 3-8) ga ansvar. Nemnda tok derfor bare stilling til beløpet.

Kjøperen hadde lagt frem flere pristilbud, blant annet på 85 563 kroner fra to firmaer, og kom frem til 103 133 kroner. Sekretariatet foreslo et prisavslag på 95 000 kroner. Nemnda fant at denne utmålingen var rimelig og forsvarlig, og sluttet seg til begrunnelsen. Prisavslaget ble derfor 95 000 kroner (§ 4-12), før fradrag for en egenandel på 10 000 kroner. I tillegg kom forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Nemnda ga ingen egen begrunnelse for at kjøperen ikke fikk hele kravet. Det avgjørende var at den mente sekretariatets skjønn var godt nok begrunnet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selv når selskapet erkjenner ansvar, kan det bli strid om beløpet. Prisavslaget følger ikke automatisk pristilbudet du har innhentet. Nemnda vurderer om tilbudene er rimelige og om utmålingen er forsvarlig, og den kan velge et lavere tall enn kravet.

Saken viser også at skjulte skader etter tidligere arbeid kan gi rett til prisavslag, selv om selger selv trodde problemet var løst. Kjøperen fikk delvis medhold: mangelen ble godkjent, men ikke hele kravet.

Kort oppsummert

• Avløpsrørene var nesten tettet av avrettingsmasse fra en oppussing før salget.
• Selskapet erkjente ansvar, og striden gjaldt bare hvor mye kjøperen skulle få.
• Nemnda ga delvis medhold og satte prisavslaget til 95 000 kroner, mot kravet på 103 133 kroner.