Fukt og råte i tak på enebolig fra 1961: ikke medhold (FinKN 2025-402)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1961, solgt for 4,6 millioner kroner i august 2022. Salgsprospektet omtalte den som oppusset, og lista opp moderniseringer, blant annet etterisolering og nytt panel på ytterveggene etter at selger overtok i 2017. Tilstandsrapporten ga taktekking og takkonstruksjon TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Nedløp og beslag fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at lufting i taket var liten, og at et fastmontert skap hindret innsyn i et kneloft. Selger hadde dessuten opplyst om ufaglært mur- og tømrerarbeid.

Høsten eller vinteren 2023 lekket taket. Da ble det avdekket store fukt-, sopp- og råteskader i taket og nedover taksidene. En entreprenør mente årsaken var dårlig lufting kombinert med for lite isolasjon.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 393 455 kroner for utbedring av taket. Kjøper mente at skadene var upåregnelige, at selgers takstmann burde ha flyttet skapet og forklart risikoen tydeligere, og at megleren hadde brukt selgerens bakgrunn som snekker som salgsargument. Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, viste til at taket var fra byggeåret, at det var gitt opplysninger om mangelfull lufting og at videre undersøkelser var anbefalt.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til begrunnelsen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda pekte på tre forhold.

Først tilstandsrapporten. Takstmannen hadde ikke plikt til å demontere et fastmontert skap. Han hadde skrevet hvorfor kneloftet ikke var undersøkt og anbefalt å fjerne skapet. Lufting var beskrevet som liten, og på en side som fraværende. Nemnda fant ikke at tilstandsgradene var feil, og heller ikke at kostnadsestimatet brøt forskriften.

Deretter opplysningene fra selger og megler. Nemnda kunne ikke legge avgjørende vekt på hva megleren sa på visningen, siden den bare vurderer det som ligger i dokumentene.

Til slutt forventningene. Et tak fra byggeåret på en bolig fra 1961 kan ha skjulte svakheter. Salgsdokumentene sa at halvparten av levetiden på taktekking og undertak var brukt opp, og at lufting måtte forbedres. Kjøper kunne derfor ikke regne med at utbedring aldri ville komme. Kjøper ble også opplyst om ufaglært arbeid. Nemnda fant ingen mangel.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor mye tilstandsrapportens tekst betyr. Når rapporten nevner dårlig lufting, en bygningsdel som ikke er undersøkt og at levetiden er halvbrukt, blir det vanskelig å hevde at skadene var uventede, selv om tilstandsgraden er TG 2 og ikke TG 3.

Alderen på boligen teller også. I en bolig fra 1961 må kjøper regne med at konstruksjoner fra byggeåret kan ha skjulte skader. Det som ble sagt muntlig på visning, får liten vekt når det ikke er dokumentert.

Kort oppsummert

• Kjøper fant fukt-, sopp- og råteskader i taket på en enebolig fra 1961 og krevde 393 455 kroner.
• Nemnda mente tilstandsrapporten hadde varslet om lufting, alder og begrenset undersøkelse av kneloftet.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.