Råteskader i etasjeskiller i enebolig fra 1903: ikke medhold (FinKN 2025-517)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1903, solgt for 3,25 millioner kroner. Budet ble akseptert 2.9.22, og kjøperen overtok 10.12.22. Salgsoppgaven sa at boligen hadde normal standard for alder og konstruksjon, og at kjøperen måtte regne med utgifter både til fornyelse og til vedlikehold fremover. Utvendig hadde bygget behov for vedlikehold og oppgradering.

Tilstandsrapporten var tydelig. Nedløp og beslag, rom under terreng, drenering, veggkonstruksjon og etasjeskille fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik). Rapporten meldte om skadelig fukt i enkelte bjelkeender, og om mugg og råte i en bjelkeende. Dreneringen ble beskrevet som ikke-eksisterende. Selgeren opplyste i egenerklæringen (skjema om det hun vet om boligen) om høy luftfuktighet i kjelleren.

Under oppussing oppdaget kjøperen råteskader i etasjeskiller og bjelkelag. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) 31.10.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 874 306 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøperen la frem en takstrapport som mente råten skyldtes lekkasjer over tid, at skadene ikke var synlige ved overtakelsen, og at ingen risikoopplysninger tilsa skader av dette omfanget. Kjøperen mente skadene ikke kunne forklares med alder og slitasje.

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente det ikke var en mangel. Selskapet viste til alderen og de mange risikoopplysningene (advarsler om boligens tilstand). Selskapet la frem en egen takstrapport som mente skadene kunne repareres lokalt. Den anslo kostnaden til 203 613 kroner, og et byggefirma hadde bekreftet at arbeidet kunne gjøres til den prisen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og sluttet seg til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) vurdering. Tre forhold var viktige.

For det første boligens alder. Huset var godt over 100 år gammelt da kjøpet ble avtalt. Da må kjøperen regne med at deler av konstruksjonen kan være dårlig.

For det andre risikoopplysningene. Etasjeskille, rom under terreng, drenering, nedløp og veggkonstruksjon hadde fått TG 3. Nemnda pekte på at TG 3 i utgangspunktet betyr at bygningsdelen har fullstendig funksjonssvikt. Rapporten hadde også konkret meldt om råte og fukt i bjelkelaget. Ifølge fagfolkene hadde fuktbelastningen pågått lenge, noe som stemte med det rapporten sa.

For det tredje skadeomfanget. Nemnda mente kjøperens takstrapport viste et høyt beløp, men fant det ikke sannsynliggjort at hele etasjen måtte rives og bygges opp på nytt. Selskapets rapport var mer troverdig, blant annet fordi kostnaden var kontrollert av et byggefirma. Nemnda mente derfor at skadene og utbedringen ikke fremsto som upåregnelige. Kjøperen hadde etter nemndas syn akseptert en stor risiko.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en svært gammel bolig med mange TG 3 gir kjøperen lite å støtte seg på når skader viser seg. Det hjelper ikke at akkurat denne skaden ikke var nevnt ved navn, hvis rapporten samlet sett har advart om råte og fukt i samme område.

Saken viser også at kostnadsoverslag kan bli avgjørende. Er beløpene fra sakkyndige på hver side langt fra hverandre, ser nemnda på hvilken vurdering som er best underbygget og kontrollert av et byggefirma.

Kort oppsummert

• Råteskader i etasjeskiller og vegger i en enebolig fra 1903. Kravet var 1 874 306 kroner.
• Nemnda ga selskapet medhold, altså ikke medhold til kjøperen. Boligen var gammel, og rapporten hadde advart om fukt og råte.
• Selskapets kostnadsanslag på 203 613 kroner ble ansett som mer troverdig enn kjøperens.