Feil på utvendig avløpsrør i leilighet fra 1952: ikke medhold (FinKN 2026-193)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toroms selveierleilighet fra 1952 på Østlandet, i et lite sameie med tre seksjoner. Den ble solgt for 3,15 millioner kroner i september 2024. Salgsoppgaven fortalte at leiligheten var vesentlig pusset opp i 2021 og 2022, med lekkert flislagt bad. Tilstandsrapporten ga badet og de innvendige vannledningene TG 0 (ingen avvik) og avløpsrørene TG 1 (mindre avvik eller normal slitasje). Innvendige avløpsrør var montert i 2022 ved renoveringen. Rapporten sa likevel uttrykkelig at utvendige forhold ikke var vurdert, fordi de tilhører sameiets fellesanlegg, og at rør i fellesarealer ikke var vurdert. Selger kjente ikke til tilbakeslag av avløpsvann.

Noen få dager etter overtakelsen kom det avløpsvann opp av sluket i dusjen, og vannet rant ut på badet og i gangen. Rørinspeksjon viste brudd, forskyvning og korrosjon i avløpet. Årsaken var brudd på sameiets utvendige avløpsrør.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 57 825 kroner, pluss egenandelen på 10 000 kroner fra bygningsforsikringen og forsinkelsesrente. Kostnaden til utbedring ble delt mellom sameierne, og det var fremlagt et tilbud på 173 475 kroner for hele jobben. Kjøper mente at de positive opplysningene om nytt bad og TG 0 og TG 1 ga rett til å vente et nesten nytt avløpssystem, og at selger eller takstmannen måtte ha kjent til rørenes alder og slitasje.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at bruddet skyldtes alder og slitasje på fellesrør fra byggeåret, og at TG 1 gjaldt de nyere rørene inne i leiligheten, ikke sameiets utvendige rør. Kjøperen nådde ikke frem: selskapet fikk medhold.

Hva nemnda la vekt på

Her landet sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda ulikt. Sekretariatet ga først kjøper medhold, fordi de positive opplysningene om innvendige rør gjorde svikt kort tid etter overtakelsen upåregnelig. Selskapet brakte saken inn for nemnda, og nemnda kom til motsatt resultat, enstemmig. Nemnda kalte vurderingen noe tvilsom, men la vekt på tre ting.

For det første at feilen satt i sameiets utvendige rør. Rørene i fellesarealer og utenfor boligen var uttrykkelig ikke vurdert i tilstandsrapporten. Nemnda kunne derfor ikke se at feilen hadde nær sammenheng med de innvendige rørene, slik sekretariatet hadde lagt til grunn.

For det andre kjøpers forventning. Selv om de innvendige rørene ble omtalt positivt, kunne ikke kjøper ha berettiget forventning om at det samme gjaldt sameiets utvendige rør. Takstmannen hadde tydelig avgrenset vurderingen sin mot dem. Boligens alder, 1952, ble dermed et viktig referansepunkt for disse rørene.

For det tredje selgers opplysninger. Nemnda fant heller ingen mangel etter § 3-7 og § 3-8. Selger kjente ikke til tilbakeslag.

Nemnda konkluderte at det ikke var noe avvik fra det som kunne forventes, og dermed ingen mangel etter avhendingslova § 3-2.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det spiller en rolle hva tilstandsrapporten faktisk vurderer. En god tilstandsgrad på rørene inne i leiligheten gir ikke uten videre trygghet for felles rør eller rør utenfor boligen når rapporten sier at de ikke er vurdert.

Den viser også at sekretariatets vurdering ikke er siste ord. Når saken kommer til nemnda, kan resultatet snus, og en kjøper som har fått medhold i første omgang, kan tape.

Kort oppsummert

• Avløpsvann kom opp i badet få dager etter overtakelsen av en leilighet fra 1952, og årsaken var brudd i sameiets utvendige rør.
• Nemnda mente at rapporten hadde holdt utvendige og felles rør utenfor vurderingen, så kjøper kunne ikke vente at de var i god stand.
• Kjøper fikk ikke medhold, selv om sekretariatet først hadde landet motsatt.