Støttemur i ferd med å rase og råte i garasje: medhold (FinKN 2025-300)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1913 på en stor hagetomt. Den ble solgt for 5 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 18.11.22. Til eiendommen hørte en garasje som var opplyst oppført i 2007. Garasjen var innredet med soverom og bad. Salgsoppgaven beskrev garasjen som stor og over tre plan. Tilstandsrapporten ga garasjen normal standard ut fra alder og konstruksjon, og terrengforholdene og de øvrige utvendige forholdene fikk TG 1 (best mulig tilstandsgrad, ingen avvik). Selger hadde fortalt i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at badet i garasjen var laget i 2012.

Etter overtakelsen fant kjøper to forhold. Det første var betydelige sprekker og skader i en støttemur som holdt oppe den oppbygde hagen. Ifølge kjøpers takstmann holdt muren på å gi seg, og den måtte sikres raskt fordi den kunne falle ned på veien nedenfor. Det andre var fukt- og råteskader i garasjens kjeller. Støttemuren var ikke nevnt i salgsoppgaven, tilstandsrapporten eller egenerklæringen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på samlet 867 018 kroner, i tillegg til forsinkelsesrenter. Beløpet bygde på kjøpers takstmanns kostnadsanslag: 453 560 kroner uten mva. for muren og 240 054 kroner uten mva. for garasjen. Kjøper mente begge forholdene var upåregnelige, og at selgers takstmann burde ha oppdaget og opplyst om dem.

Selskapet var boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det innrømmet at skadene i garasjen var en mangel (at boligen avviker fra det kjøper kunne forvente), og hadde allerede utbetalt 225 051 kroner. Selskapet mente at det måtte trekkes 25 % fordi kjøper får en bedre garasje enn før. Om støttemuren mente selskapet at den ikke var noen mangel. Det pekte på boligens alder og at en eldre støttemur normalt må oppgraderes. Selskapet mente også at støttemurer vanligvis ligger utenfor det takstmannen skal vurdere.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at støttemuren var en mangel etter § 3-2. Bestemmelsen handler om at boligen avviker fra det kjøper med rimelighet kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Nemnda mente en vanlig kjøper ikke kan forventes å måtte utbedre en slik sikkerhetsrisiko rett etter overtakelsen. Den så derfor ikke grunn til å ta stilling til om selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger etter § 3-7.

For garasjen sluttet nemnda seg til fradraget på 25 %. Utbedringen gir kjøper nye deler som vegger, himling og isolasjon, og da skal ikke selskapet betale for hele forbedringen. Kjøper hadde heller ikke kommentert dette punktet i saken.

For støttemuren la nemnda til grunn de fulle utbedringskostnadene på 566 950 kroner. Vanligvis må kjøper tåle et betydelig fradrag når en gammel støttemur skiftes ut. Her mente nemnda at saken lå annerledes an. Muren var ikke omtalt i salgsdokumentene og ikke vist frem på visning. Ingenting tydet på at deler av tomten ble holdt oppe av en mur som allerede hadde et akutt behov for utbedring. Kjøper må også fremover vedlikeholde muren, og det kommer kostnader som ikke ble forespeilet.

Nemnda sluttet seg også til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) vurdering av rentene. Renter for garasjen løper bare frem til selskapets anmodning om utbetaling, fordi forsinkelsen etter det skyldtes kjøper. Renter for muren løper fra 30 dager etter at kjøper meldte fra.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at bygningsdeler som ikke er nevnt i salgsdokumentene, kan bli en mangel når de er i så dårlig stand at de utgjør en sikkerhetsrisiko. Alder alene fritar ikke selger, når kjøper ikke hadde grunn til å vite at det fantes en slik konstruksjon.

Saken viser også at hvor mye kjøper får, avhenger av utmålingen. Der utbedringen gir kjøper en bedre standard enn boligen hadde, kan det bli gjort fradrag. Der kjøper ikke kunne se at det var noe å oppgradere, kan de fulle kostnadene bli lagt til grunn.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1913 med en støttemur i ferd med å rase og råteskader i garasjekjelleren.
• Nemnda ga kjøperen medhold: muren var en mangel fordi den ikke var omtalt, og fordi den var en sikkerhetsrisiko.
• Garasjen fikk et fradrag på 25 %, mens muren ble utmålt til de fulle utbedringskostnadene på 566 950 kroner.